Задать вопрос
Посетить Блог
Подписаться на RSS ленту статей о недвижимости ЗАО Стройбетон

Таунхаусы в СПб

Таунхаусы в Санкт-Петербургe. Приморский район. ЖК Орловский 3

  Жилой комплекс «Орловский-3» Застройщик – ЗАО «Содружество». Адрес - ул. Малая Десятинная (Приморский район Коломяги). Срок сдачи - Комплекс таунхаусов…

Малоэтажная застройка

Квартиры в строящемся малоэтажном жилом комплексе. Приморский район

  Два жилых дома со встроенными помещениями и заглубленного между ними паркинга. Срок сдачи: III квартал 2011 года ул. 1-я Никитинская, д. 24 (Приморский район, Коломяги) Оформление…

Коттеджи в СПб

Малоэтажный жилой комплекс Щербаковский. Таунхаусы в СПб.

Торопитесь! Остался последний таунхаус!!! Коттеджи, таунхаусы бизнес-класса в Санкт-Петербурге Застройщик - ЗАО "Содружество". Адрес - ул. Щербакова, д. 25, лит. А. Срок сдачи - Сдан.…

Готовое жилье

Жилой комплекс Малое Карлино

Квартиры в сданном жилом комплексе "Малое Карлино" Застройщик - ООО "ОблСтрой 55". Адрес - Ленинградская область, Ломоносовский район, д. Малое Карлино, дом 24 Срок сдачи…

Статьи о недвижимости

Сделки с материнским капиталом

Статьи о недвижимости

В России более 1,7 млн семей улучшили свои жилищные условия с привлечением средств материнского семейного капитала. Но значительная часть таких сделок могут быть признаны ничтожными.

Ранее большинство банков при сделках с материнским капиталом не соглашались на выделение ребенку доли в приобретаемой квартире. Благодаря этому часть подобных сделок оказалась под угрозой судебного опротестования.

Детские обиды

По статистике Пенсионного фонда РФ (ПФР), 1,76 млн российских семей смогли решить квартирный вопрос с привлечением средств материнского семейного капитала (МСК). Из этого числа более 1,2 млн семей частично или полностью погасили материнским капиталом жилищные кредиты на сумму 415 млрд руб. Уточним, МСК выдается родителям, у которых после 1 января 2007 года появился второй, третий или последующий ребенок.

Но по действующему законодательству большинство прошедших сделок, в которых материнским капиталом гасились кредиты, можно признать ничтожными.

Напомним, согласно пункту 4 статьи 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» говорится, что жилое помещение, приобретенное с помощью средств МСК, оформляется в общую собственность родителей и детей. То есть на детей необходимо оформлять долю от приобретаемой квартиры.

В противном случае, как поясняет генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко, сделка может быть оспорена любым заинтересованным лицом. Точнее говоря, подать иск о признании сделки ничтожной в будущем смогут обиженные члены семьи, которых не наделили собственностью, органы опеки и попечительства и, наконец, сам Пенсионный фонд РФ.

Поздно пить «Боржоми»

При этом вплоть до последнего времени ипотечные кредиторы крайне неохотно соглашались на выделение ребенку доли. Причина – банки не хотят иметь дело с залоговой квартирой, в число собственников которой входят дети. «Нас останавливают возможные сложности с дальнейшей реализацией объекта в случае дефолта заемщика», – сообщил БН один из банкиров.

Из-за этого процедура получения материнского капитала в ПФР была усложнена. Появилось требование, чтобы родители представили нотариально заверенный документ, в котором они обязуются в течение шести месяцев после выплаты последнего взноса за кредит оформить долю детей в праве собственности на квартиру.

Сегодня большинство банков пересмотрели подходы и уже дают согласие на выделение доли ребенку в приобретаемом жилье. «Такие банки, как Сбербанк, ВТБ24, «Уралсиб» и банки, работающие по стандартам АИЖК, ничего не имеют против выделения доли несовершеннолетним», – отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова. Однако семьям, ранее купившим квартиру с погашением части кредита МСК, уже ничего не изменить.

Заднее число

Беда в том, что с одной стороны – исполнение нотариально заверенного обязательства никем не контролируется. Федеральным законом № 256 и Правилами направления средств материнского капитала (постановление Правительства РФ № 862 от 12.12.2007) осуществление контрольных функций за выполнением гражданами указанного письменного обязательства не предусматривается.

А с другой стороны, как отмечает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова, отложенное оформление выделения доли ребенку превращается в крайне забюрократизированную процедуру.

И у многих родителей, ни в коем случае не помышляющих об ущемлении прав своих детей, банально «опускаются руки».

Признаем, эта дыра известна законодателям. В частности, директор юридического департамента Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) Анна Волкова в интервью БН по данному вопросу сообщила: «Мы ожидаем, что наиболее эффективным окажется взаимодействие между Пенсионным фондом РФ и Росреестром. В сведениях ЕГРП будут перечисляться права членов семьи на жилое помещение». А основанием для записи, кроме прочего, будут и данные из ПФР.

Но совершенствование законодательства – дело не быстрое. И на сегодня ни у покупателя жилья, ни у риэлторов практически нет возможности проверить чистоту квартиры, ранее приобретенной в ипотеку с использованием средств МСК.

Штопаем дыру

Впрочем, Галина Афанасенко подсказывает, что защитить ипотечные сделки с МСК уже сегодня можно. Эксперт предлагает выяснять у продавца, имелось ли у того право на получение МСК на момент приобретения жилого помещения. Проще говоря, с владельца нужно требовать справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.

Если указанная в справке сумма оказывается нетронутой, то продавец не реализовал свое право на МСК. Угроза грядущих судебных разбирательств снимается.

Если же остаток средств МСК меньше законодательно установленного уровня либо равен нулю, тогда уже нужно проверять, выделялась ли доля ребенку.

Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский предлагает в сомнительных случаях брать с продавца нотариально заверенное заявление о том, что «при покупке жилья маткапитал не использовался».

Источник - http://www.bn.ru/articles/2013/08/22/121887.html?from=main

 

Таунхаусы в собственность

Статьи о недвижимости

ТаунхаусПравовые особенности оформления в собственность таунхауса

В настоящее время таунхаусы набирают популярность, как альтернатива коттеджу или городской квартире.

Этот вид жилья занимает среднюю ценовую категорию, а порой бывает выгоднее однокомнатной квартиры в новостройке.

Несомненным преимуществом также является выделенный земельный участок, собственная придомовая территория.

Рынок таунхаусов активно развивается, застраиваются все новые участки, пользующиеся спросом.

Юридические тонкости оформления таунхауса и прилегающего земельного участка в собственность.

Отличие таунхауса от квартиры заключается в том, что покупатель получает еще и землю в свое пользование, это придомовая территория, обычно 2-5 соток. Как раз при оформлении прилегающего земельного участка могут возникнуть трудности.

Проблема заключается в том, что в законодательстве нет понятия таунхаус, а есть лишь -индивидуальный блокированный дом или квартира в индивидуальном блокированном доме. Если рассматривать первый вариант, то это будет индивидуальная собственность и на дом, и на участок, а во втором случае - индивидуальная собственность на квартиру и долевая на участок. Как известно, при долевой собственности в случае продажи и любых изменений на земельном участке могут возникнуть проблемы - потребуется разрешение всех владельцев долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Земля, на которой расположен Ваш таунхаус, должна относиться к категории земель населенных пунктов, а не земель сельскохозяйственного назначения. Так же застройщик должен иметь разрешение на строительство.

Кроме категорий, земли еще делятся по видам использования, так, многие земли населенных пунктов разрешено использовать только для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Возведение многоквартирных домов - таунхаусов на этих участках незаконно и зарегистрировать право собственности на такой объект недвижимости будет фактически невозможно. Застройщики, которые строят таунхаусы на землях ИЖС, предлагают покупателям зарегистрировать долевую собственность на землю.

Однако даже если таунхаус находится на земле категории населенных пунктов, и застройщик имеет разрешение на строительство, возможна еще одна сложность: важно уточнить статус, который получил таунхаус при оформлении, чтобы у вас была возможность перевести в собственность землю. Если таунхаус имеет статус квартиры, как оформляются многие из них — то права на землю у покупателя отсутствуют, и оформить придомовую территорию в собственность будет крайне сложно. В этом случае таунхаус представляет собой обычный многоквартирный дом, и земля является общедомовой собственностью.

Также бывают случаи, когда застройщик не владеет землей, а только арендует ее, покупатель тоже сможет пользоваться землей только на правах аренды и будет платить ежемесячную арендную плату за участок.

Учитывая все вышесказанное, покупателям лучше выбирать те проекты, где правовой статус земли не противоречит положениям законодательства.То есть в документах на землю должен быть указан вид разрешенного использования «жилищное строительство», «строительство многоквартирных домов» и т. п. Формулировка может быть различной, главное, чтобы не фигурировало слово «индивидуальный».

Источник - http://pia-spb.ru/articles.php?article_id=255

 

Купить дом: в садоводстве дешевле

Статьи о недвижимости

Загородный дом

Бытует мнение, что жилье в садоводствах – это дачный формат. На самом деле многие такие объекты располагаются вблизи Петербурга и пригодны для постоянного проживания. Дома и участки в садоводствах подчас не хуже чем в коттеджных поселках, а вот цены – ниже.

Вообще современные коттеджные поселки и старые, еще советские, садоводства, при всей их кажущейся непохожести, имеют много общего. Большинство поселков эконом-класса расположены, как и садоводства, на землях сельскохозяйственного назначения (под дачное строительство). Застройка там так же ведется разрозненная: у кого-то есть деньги на кирпичный коттедж, а у кого-то – на скромный каркасно-щитовой домик.

Здравствуй, сосед

Зачастую садоводства и коттеджные поселки являются соседями, а иногда последние и вовсе реализуются на территории садовых некоммерческих товариществ и партнерств (СНТ и СНП). В этих случаях грань между этими двумя «форматами» стирается – стоимость сотки и там и там оказывается примерно одинаковой. Девелопер коттеджного поселка изначально ориентируется на давно установившуюся стоимость земли в данной местности. А садоводы, продающие свой участок на вторичном рынке, напротив, начинают смотреть на прайсы коттеджного поселка, поскольку эту информацию получить проще, чем выяснять, за сколько продал свой участок два года назад сосед по дачному массиву.

Бывает и соседство совсем иного рода. Дело в том, что вокруг Петербурга, в пределах 20-30 км от КАД, существует несколько достаточно престижных зон малоэтажной застройки. Они очень удобны для постоянного проживания, но, к сожалению, недоступны большинству покупателей из-за высоких цен, устанавливаемых девелоперами.

Однако если мы посмотрим внимательно на карту Ленобласти, то увидим, что рядом с поселками бизнес-класса и элитными проектами с давних пор развиваются садоводческие массивы. Они, как правило, сильно отличаются по качеству: есть достаточно запущенные, плохо подходящие для жизни, но есть и ни в чем не уступающие добротным коттеджным поселкам «новой волны». При этом цены на участки и дома даже в самых лучших СНП выгодно отличаются от тех, что установлены в девелоперских проектах.

Разница налицо

Возьмем, к примеру, популярный у покупателей Всеволожский район. Скажем, территории в районе поселка Воейково к югу от Всеволожска всегда считались элитными. В самом деле: здесь реализуются такие пафосные коттеджные поселки, как «Лукоморье» (почти все домовладения проданы), «Янтарный бор» (от 350 тыс. руб. за сотку), «Альпино» (дома от 20,5 млн руб.) и др. В то же время поблизости, в СНТ «Воейково», можно приобрести участок под застройку за 200-250 тыс. руб. за сотку. Причем высокую стоимость можно компенсировать небольшими размерами– в продаже бывают участки площадью 6-8 соток и даже меньше. Готовый коттедж 90 кв. м на 10 сотках земли недавно продавался здесь за 4,3 млн руб.

Конечно, есть в окрестностях Всеволожска и более доступные проекты. Так, в коттеджном поселке «Новое Минулово» рядом с поселком Щеглово (7-я очередь) дом площадью 95 кв. м на участке 6 соток можно купить за 4,8 млн руб. Рядом реализуется проект «Традиция» с таунхаусами. Минимальное предложение – 79 кв. м на 1,7 сотках земли за 2 млн руб.

Юго-восточнее Всеволожска возводится коттеджный поселок «Вишневый сад», где предлагаются участки без подряда по цене 200-230 тыс. руб. за сотку, готовые дома (коттедж 120 кв. м на 8 сотках земли) за 5,7 млн руб., а также таунхаусы от 80 кв. м на 0,8 сотках за 3,3 млн руб.

Но даже на фоне этого относительно недорогого предложения соседние садоводства в глазах покупателя, опять же, оказываются в выигрыше. Например, в СНТ «Клубничное» дом площадью 150 кв. м из оцилиндрованного бревна (80% готовности) на участке 9 соток предлагался в конце 2012 года за 3,1 млн руб. Небольшой садовый дом в 45 кв. м из бруса на 9 сотках продавался этим летом за 1,5 млн руб. Участки под застройку в здешних садоводствах выставляются на вторичном рынке по 90-110 тыс. за сотку (скажем, в СНТ «Родничковое», «Изыскатель» и др.). Правда, в эту цену, как правило, включено только электричество – вопросы газоснабжения решаются отдельно.

А если чуть удалиться от Всеволожска, к окрестностям поселка Рахья, то, увидим, что там «водятся» еще более доступные варианты. Скажем, в СНТ «Терем» сейчас можно приобрести участок 9,5 соток за 730 тыс. руб. (76,8 тыс. за сотку). В СНТ «Ладожское» 10 соток на сегодняшний день предлагаются за 400 тыс. руб.

Элитные садоводства Токсово

Но вернемся к ценовым контрастам, поскольку эта тема наиболее интересна. Посмотрим еще одно престижное направление – Токсовское. Это тоже Всеволожский район, только его Северо-Восточная часть. В поселке Токсово, давно получившем статус элитного, продаются только дорогие коттеджи – да и то немного. Самые интересные места уже заняты элитными коттеджными поселками, и покупатели обычно ищут эксклюзивные варианты на вторичном рынке.

Между тем имеются на здешнем рынке, нет, не доступные (таковыми их назвать язык не поворачивается), но, во всяком случае, менее дорогие, чем в целом по рынку, предложения. В СНТ «Токсовское», где встречаются коттеджи и за 30 млн руб., можно купить 150-метровый дом из бруса на 24 сотках земли за 10,5 млн (из недавних предложений). А рядом, в СНТ «Мадио-Озерки», в продаже есть, к примеру, участок 10 соток с фундаментом за 2,6 млн руб. Для токсовских земель, в принципе, скромная цена.

Привлекательное место для постоянного проживания – садоводство «Грузино» в Северной части Всеволожского района. Правда, тут необходимо дать некоторые пояснения. Рядом с одноименной деревней и железнодорожной станцией располагаются садоводства «Грузино-1-7». Это места скорее для дачного отдыха. А вот западнее, почти сразу за поворотом с Новоприозерского шоссе на Агалатово, массивы «Грузино-8» и «Грузино-9». От них очень удобно добираться на машине до Петербурга (всего 15 км до КАД по широкополосному скоростному шоссе). Недвижимость здесь вполне доступная. Скромный домик из бревна площадью 36 кв. м на 12 сотках земли продают за 2,1 млн руб. Зимний дом площадью 105 кв. м на 9 сотках недавно был выставлен на вторичном рынке за 4 млн. В ближайших коттеджных поселках купить дом дешевле чем за 7-8 млн вряд ли получится.

Виктория, Надежда и Гидролог

В Выборгском районе Ленинградской области, где загородная недвижимость, как правило, дорогая, есть также доступная альтернатива в садоводствах. Например, в районе поселка Симагино расположены СНТ «Виктория», «Надежда», «Гидролог», «Спутник». Небольшой участок здесь можно приобрести уже за 250-300 тыс. руб., хотя встречаются и более дорогие варианты – порядка 800 тыс. руб. за 6-7 соток (видовые участки). Старенький дом с участком – примерно за 800 тыс. – 1 млн руб.

Но в целом надо признать: выборгские садоводства – не лучший вариант для постоянного проживания за городом. Выезды из Выборгского района в Петербург сильно перегружены, особенно в летний период. Так что ежедневные поездки туда и обратно могут стать настоящим испытанием.

Мы также не будем останавливаться на садоводческих массивах южных районов Ленобласти, поскольку там очень много коттеджных поселков с дешевыми участками, являющихся, по сути, теми же садоводствами, только на начальной стадии развития. Наиболее же удобными для постоянного проживания оказываются все-таки садоводства ближайшего к Петербургу Всеволожского района. Ну что же, вперед на покупкой? Не будем спешить.

Хлопоты ради экономии

Прежде чем сделать выбор, покупатель должен уяснить, что приобрести подходящий вариант в садоводстве, как правило, намного сложнее, чем в коттеджном поселке. Последний представляет собой, в сущности, сформированный продукт с ассортиментом предложения. Если вас устраивает место, где реализуется проект, и его общая концепция, можете приехать на место и выбрать себе участок или дом, варьируя расположение своей будущей недвижимости (например, в центре поселка или на окраине – у леса, на холме или в низине и т. д.), площадь, другие параметры.

Покупка же загородного объекта в садоводстве не предполагает выбора. Появился, допустим, в листингах дом 120 кв. м на 10 сотках земли в интересующем вас садоводстве, и, хоть тресни, не удастся купить такой же, но на 7 сотках.

Кроме того, чтобы получить первичную информацию о коттеджном поселке чаще всего даже не нужно выезжать на место – у каждого проекта есть свой сайт с фотографиями (кое-где даже с трехмерными панорамными снимками), подробным описанием. В интернете также можно найти множество отзывов покупателей о каждом проекте.

С садоводствами сложнее. У них тоже, конечно, бывают сайты, но они предназначены для внутреннего пользования – содержат объявления о собраниях, взносах, технических вопросах. И покупателю, скорее всего, придется потратить много времени, чтобы поездить по садоводческим массивам и сравнить имеющиеся в продаже варианты. Сделать это заочно не получится.

Но, с другой стороны, разве не стоят все эти хлопоты сэкономленных денег? Каждый решает сам.

Источник - БН.РУ

 

Загородный дом: от мечты до реальности

Статьи о недвижимости

Загородный домВыбор загородной недвижимости – процесс очень приятный, окрашенный позитивными эмоциями. Но если при покупке дома или участка не заручиться поддержкой опытного консультанта-риэлтора, радость от приобретения может серьезно омрачиться.

На загородном рынке без опытного агента действительно не обойтись. Уже на этапе предварительного выбора будущий покупатель сталкивается с таким широким ассортиментом предложения, от которого голова идет кругом. Что предпочесть? Дом в коттеджном поселке, таунхаус, квартиру в малоэтажном комплексе или, может быть, коттедж на вторичном рынке? Или лучше приобрести участок и построить на нем дом? Опять же, участки бывают с обязательным подрядом и без, с разным набором инженерных коммуникаций.

Покупателю предстоит определиться не только с форматом загородной недвижимости, но и с массой других нюансов. Например, с тем, какие пейзажи он хотел бы лицезреть, выходя из дома. Кто-то непременно желает видеть рядом озеро или реку. Кто-то – сосновый лес. Впрочем, бывают и интересные равнинные ландшафты. Каждое место уникально, и если искать «уголок своей мечты» без опытного специалиста, можно потратить на это недели и даже месяцы.

Также необходимо учитывать фактор транспортной доступности, а заодно определиться, какой объем социальной инфраструктуры должен быть в окрестностях.

И, самое главное, цена. Если на городском рынке квартир покупателю не составляет труда выяснить, сколько, к примеру, стоит двухкомнатная квартира в панельном доме, то за городом никаких средних цен не существует в принципе. Так, стоимость участка со схожими характеристиками может отличаться в разы – в зависимости от того, в каком именно районе Ленобласти он расположен.

Многие покупатели берут в расчет только расходы на покупку загородной недвижимости, но забывают про будущие затраты на содержание и отопление дома. В этом вопросе помощь специалиста также будет бесценной. Он, скажем, поможет сосчитать, во сколько обойдется отопление дома конкретной площади, исходя из используемого энергоресурса.

И таких нюансов – великое множество. Специалист по загородной недвижимости не только предложит варианты объектов в зависимости от многочисленных требований клиента, но и поможет лучше сориентироваться на месте, во время осмотра. Во время посещения загородных объектов покупателя часто переполняют эмоции, и агент в данном случае будет той «холодной головой», которая удержит от опрометчивых решений.

Кроме того, хороший агент является еще отчасти и экспертом по строительству. По крайней мере, он заметит основные огрехи, допущенные при возведении дома, которые могут ускользнуть от взгляда покупателя.

Не менее важна юридическая чистота приобретаемого объекта. Покупка загородной недвижимости таит в себе больше рисков, чем приобретение городского жилья, поскольку сложности могут крыться в правоустанавливающих документах как на землю, так и на сам объект.

Пакет документов, которые следует проверить при совершении сделки с загородным объектом, огромен. Кроме того, даже сами формы одних и тех же бумаг могут отличаться. Так, например, форма свидетельства на землю менялась неоднократно. Достаточно сложно на загородном рынке получить информацию о зарегистрированных в объекте бывших владельцах в частных домах. Многие дома и участки предлагаются с неправильно оформленными документами или вовсе без необходимой документации. Проблемы могут возникнуть, если юридический статус земельного участка не соответствует его фактическому использованию.

Чтобы избежать всех подводных камней, следует пользоваться услугами агентов, работающих в компаниях с хорошим юридическим сопровождением. Только в этом случае можно быть уверенным, что покупаешь дом своей мечты, а не кота в мешке.

Источник - БН.РУ

 

Сколько стоит наша дача?

Статьи о недвижимости

Дача на лето

Этот вопрос возникает у каждого владельца загородной недвижимости, решающего выставить ее на продажу. Определить стоимость конкретного объекта бывает крайне непросто. Лучше всего доверить это профессиональному оценщику. Впрочем, кое-что может сделать и сам собственник.

Более того, если он хотя бы в общих чертах попытается сориентироваться в вопросах цен, то это только облегчит дальнейшее сотрудничество с оценщиком и ускорит процесс продажи.

Все такие разные

«Загородные» риэлторы шутят: «даже самая непритязательная дача стоит особняком». И в этой шутке отражается основная сложность оценки таких объектов. На первый взгляд, это может показаться нелогичным, но при оценке «простой» дачи необходимо учесть значительно больше факторов, чем при оценке квартиры в «сложном» многоэтажном доме.

По словам Марины Чижковой, руководителя Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», зачастую владельцы загородных объектов даже приблизительно не представляют, по какой цене выставлять их на продажу. Действительно, и самые дешевые дачи обычно оказываются по-своему уникальными. Если большинство городских квартир располагаются в типовых домах и всегда есть возможность сориентироваться на рыночные цены квартир-аналогов, то с загородными домами все намного сложнее.

«Разнообразие материалов, проектов, отделки, дополнительных построек вызывает массу вопросов к оценщикам. Никто сходу не скажет, насколько дороже дом из кирпича с кованым забором, чем дом из калиброванного бруса без забора», – говорит Марина Чижкова.

В итоге дома, оцененные самим владельцем «на глазок», нередко выставляются на продажу по заниженным или завышенным ценам. В первом случае собственник теряет деньги, во втором – поиск покупателя может затянуться на неопределенный срок. Подобные зависшие предложения можно встретить практически в любом дачном, садоводческом или коттеджном поселке.

Для примера возьмем пос. Борисова Грива (Всеволожский район). В прилегающих к нему садоводствах продажи в минувшем году шли активно, всего за год было выставлено около 55 объектов. И примерно 10% из них экспонировались значительно дольше среднего срока, что, по мнению специалистов, может свидетельствовать о завышенной цене.

Иногда ее завышают по чисто психологическим причинам. Отношение к дачным участкам у многих владельцев очень трепетное. Это и понятно – они вложили в их обустройство не только деньги, но, зачастую, немало сил и времени. Поэтому и цена дома в их представлении может значительно расходиться с объективной, рыночной.

Впрочем, не всегда помогают и «рыночные» попытки ориентироваться на цены, по которым продают свои дачи ближайшие соседи. Известен, к примеру, случай, когда в крупном садоводстве частная строительная компания практически одновременно выставила на продажу два одинаковых соседних участка с абсолютно одинаковыми новыми щитовыми домиками. Один из участков был продан примерно через месяц за 900 тысяч рублей, а второй нашел покупателя лишь через полгода. И то после того, как цена была снижена до 600 тысяч. Загадка объясняется просто – в нескольких десятках метров от второго участка правление садоводства организовало новую площадку для сбора мусора.

Сам себе Шерлок Холмс

Как видим, достоверно определить цену конкретного загородного дома можно лишь после целого ряда исследований. Однако назвать общие факторы, повышающие или понижающие ее, все-таки можно.

Еще одна специфическая черта загородных домов в том, что они объединяют в себе сразу два объекта недвижимости – непосредственно дом и земельный участок, на котором он расположен. В среднем, дороже всего стоят земельные участки в статусе «земель ИЖС», дешевле всего – земли сельхозназначений. Важен и рельеф – ниже всего цена и меньше всего спрос на заболоченные, скошенные и неровные участки. Близость к воде может как привлечь, так и отпугнуть покупателей – если участок хотя бы частично попадает в водоохранную зону, то возведенные постройки могут признать незаконными.

Отсутствие коммуникаций (дороги, подъезды к участку, газ, водопровод, электрические сети) однозначно снижает стоимость объекта. Многие владельцы в своих объявлениях ссылаются на обещания местных властей проложить коммуникации «буквально вот-вот». Но, как правило, профессиональный оценщик в своей работе такие посулы никак не учитывает.

Известно, что перед продажей старой квартиры в многоквартирном доме можно несколько повысить ее цену с помощью легких «косметических» процедур, вроде побелки потолка, мытья окон и замены ветхих обоев.

Своя «косметика» существует и для дачных домиков, хотя в этом случае необходимы более затратные работы. К примеру, новая обшивка наружных стен дома поможет поднять его цену на 10-15%. Если же речь идет о продаже недостроенного объекта, то он значительно (до 30% включительно) подрастет в цене после установки металлопластиковых окон. Естественно, это касается и любого старого дома, окна в котором оказались выбиты.

Особо дотошные владельцы загородного жилья могут попробовать самостоятельно оценить один из важнейших факторов – степень износа своего дома. Ведь именно в зависимости от этого цена объекта снижается, иногда – весьма существенно. Вплоть до того, что когда износ достигает 85%, специалисты считают, что рыночная стоимость строения вплотную приблизилась к нулю.

Подробнейшая информация, на основании которой можно оценить износ дома, содержится в документе ВСН 53-86. Аббревиатура расшифровывается как «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий».

Правда, документ этот многостраничный, и чтобы составить представление об общем износе здания, вам придется проанализировать состояние десятков его отдельных конструкций. К примеру, нормы разграничивают семь стадий износа стен сборно-щитовых дачных домиков. Так, мелкие повреждения наружной обшивки на незначительной площади стен свидетельствуют об их износе в стадии 10%. В этом случае, для устранения износа рекомендуется лишь «укрепление отдельных досок или реек». Тогда как «деформация стен, поражение древесины гнилью, сырость в помещениях, наличие временных креплений и подпорок» относится к последней стадии износа. И здесь уже для повышения рыночной стоимости здания придется произвести «замену отдельных щитов с использованием до 50% старого материала», либо же – полную их замену.

Готовьте бумажки

Если вы решили доверить оценку своей дачи профессионалу, то вам в первую очередь потребуется определенный набор документов. Основные из них: правоустанавливающие документы (свидетельства о государственной регистрации прав собственности, договоры продажи, аренды и проч.), кадастровый паспорт на земельный участок, технический паспорт на строения.

Проводить оценку загородного дома специалисты рекомендуют непосредственно перед выставлением его на продажу. Лучше всего делать это весной, когда все особенности объекта, включая рельеф участка, можно оценить без снежного покрова.

К тому же следует учитывать, что и сами продажи загородных домов сильно привязаны к сезонам года. Пик публикаций объявлений о продаже загородной недвижимости приходится на май и июнь. По данным Центра исследований и аналитики ГК БН, в прошлом году в эти месяцы на продажу было выставлено 2700 и 3000 объектов, соответственно, тогда как в январе предлагалось немногим более 1200 загородных домов.

Учтите, что срок экспозиции (время, которое объект ищет своего покупателя после выставления на продажу) чаще всего больше, чем аналогичный срок для квартир в многоэтажках. В среднем, эксперты советуют ориентироваться на ожидание в четыре-шесть месяцев.

Сроки проведения самой оценки зависят от вида объекта, его характеристик и способа проведения. Так называемая экспресс-оценка, которая проводится по документам, без выезда специалиста на объект, стоит примерно 3-4 тыс. руб. Если же оценщик знакомится с объектом на месте, то в этом случае стоимость оценка земельного участка составит 7-8 тыс., участка с жилым строением – около 10 тыс. руб. Вся процедура займет от трех до семи рабочих дней.

Источник - БН.РУ

 

Материнский капитал. Судебная практика

Статьи о недвижимости

Материнский капиталНаиболее популярное направление использования материнского капитала – улучшение жилищных условий. Однако существует множество нюансов, о которых нынешние и будущие счастливые обладатели сертификатов не подозревают. Об этом и поговорим.

Проанализировав судебную практику, наиболее часто задаваемые вопросы и юридические комментарии по данной теме, БН подготовил расширенную справку-консультацию для тех россиян, кто еще не определился, как поступить с материнским капиталом.

Размер материнского капитала в 2013 году для тех, кто им еще не воспользовался, составит 408 тысяч 960 рублей 50 копеек. Для владельцев сертификата, которые уже распорядились частью средств, размер оставшейся части суммы будет увеличен с учетом темпов роста инфляции.

Малыш

Первый круг вопросов связан с тем, кто из россиян вообще имеет право на получение сертификата.

Итак, данное право возникает со дня рождения второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с рождения первого. Главное, чтобы второй ребенок родился после 1 января 2007 года и был гражданином РФ. Точнее говоря, сертификат можно получить, как только второй ребенок родился. Отсутствие же прописки в регионе по месту обращения за материнским капиталом значения не имеет.

Каждый год обещанная сумма индексируется – увеличивается с учетом инфляции. В этом году она составляет 387 640 рублей. Деньги на различные операции с недвижимостью можно запрашивать либо один раз в полном объеме, либо несколько раз по частям. И остаток индексируется точно так же, как и полная сумма.

Кстати, закон о материнском (семейном) капитале (МСК) действует до 2016 года. А будет ли действовать далее – неизвестно. При этом за пять лет действия программы в четырех случаях индексация была ниже официальной инфляции. Таким образом, покупательная способность МСК постепенно снижается и с его реализацией лучше не тянуть.

Если же в семье рождается не один ребенок, а двойня или тройня, ничего не меняется. Ведь свидетельства о рождении составляются на каждого ребенка, соответственно, кто-то из них с юридической точки зрения будет «первым», а кто-то «вторым».

Парижанка

Если первый ребенок умер, не прожив даже недели, семья все равно может претендовать на сертификат. При этом первый ребенок необязательно должен иметь российское гражданство.

Так, в прошлом месяце Рыбинская городская прокуратура разбирала прецедентное дело на похожую тему. Было решено, что матери полагается сертификат после рождения второго ребенка, несмотря на то, что первый ребенок прожил всего несколько часов, был рожден не в России, и на него у родителей была только справка, а не свидетельство о рождении. «Законодательство республики Узбекистан не предусматривает возможность выдачи свидетельства о рождении детей, умерших на первой неделе жизни, таким образом, получить свидетельство о рождении ребенка не представляется возможным, – отметили в прокуратуре. – Однако правовым основанием выдачи сертификата на семейный капитал следует считать не наличие свидетельства о рождении первого ребенка, а факт рождения детей, в том числе второго».

В случае развода приоритетное право на получение материнского капитала остается за тем из родителей, с кем ребенок остался. Российские суды традиционно оставляют детей с матерью.

Однако получателем сертификата может выступать и отец второго ребенка – если мать умерла, лишена родительских прав или признана безвестно отсутствующей. То есть если мужчина – единственный родитель или усыновитель, а право по этому ребенку на сертификат не реализовано.

Так, например, в апреле этого года суд Перми признал право 32-летнего Дениса Шестакова на получение материнского капитала. Первая супруга Дениса умерла в 2006 году, оставив сына. Через год Денис снова женился, и у него родился второй сын. Но вскоре после родов жена трагически погибла, и у Дениса на руках оказались двое маленьких детей.

Наконец, согласно закону, получить сертификат может и сам несовершеннолетний ребенок (дети в равных долях). В том случае, если прекращены права на МСК отца и матери.

Золотая лихорадка

Теперь о тех, кто права на материнский капитал не имеет. Прежде всего его не получат граждане, лишенные родительских прав, или граждане, у которых ребенка забрали органы защиты прав несовершеннолетних.

Правда, большинство отказов происходит чисто по «бюрократическим» причинам. Например, если в пакете документов, которые требуется подать в Пенсионный фонд для получения сертификата, будут выявлены недостоверные сведения.

Для желающих за счет сертификата улучшить жилищные условия главной причиной отказа может стать ситуация, когда не подтверждается целевая направленность использования средств материнского капитала. Проще говоря, в выдаче денег откажут, если семья не может документально подтвердить, что сумма будет израсходована именно на жилье. И что с его приобретением дети будут жить в лучших условиях, чем прежде. Например, нет договора купли-продажи нового жилья. Или вместо кредита на конкретное жилье семья запрашивает нецелевой кредит.

Кроме того, представители Пенсионного фонда с большим подозрением относятся к сделкам, когда жилье приобретается у близких родственников. Чиновники считают, что в этом случае стороны по сговору просто пытаются обналичить МСК. Более того, ограничение на осуществление сделок между ближайшими родственниками и несовершеннолетними детьми существует на законодательном уровне – ст. 37 ГК РФ.

Такая «подозрительность» ограничивает доступные варианты приобретения жилья с привлечением материнского капитала и добросовестным гражданам. Так, если ипотеку молодой семье оплачивают бабушка с дедушкой и, соответственно, выступают по кредиту заемщиками, «закрыть» сертификатом часть займа не получится.

Огни большого города

Приобретаемое на «материнские» деньги жилье может находиться только на территории РФ. Эти деньги могут быть направлены на приобретение (строительство) жилого помещения или целого жилого дома, на оплату участия в долевом строительстве или в ЖСК. Или на покрытие ипотечного кредита – как в качестве первоначального взноса, так и на погашение займа.

При этом, как сообщала БН исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик, в 60% случаев семья обращается за кредитом, когда ребенку исполнилось полгода. В 30% – когда ребенку больше года и в 10% – фактически сразу после рождения, когда ребенку нет еще и 6 месяцев.

Естественно, наиболее часто задаваемым вопросом со стороны обладателей сертификата, желающих улучшить жилищные условия, является следующий. Можно ли воспользоваться деньгами МСК раньше, чем второму ребенку исполнятся требуемые по закону три года? Увы, такая возможность существует только при операциях с ипотекой, в прочих случаях придется ждать.

В варианте с ипотекой многие семьи используют МСК для досрочного погашения части ранее взятого кредита. В то же время некоторые банки и АИЖК с нынешнего года стали принимать МСК в качестве первого взноса.

Исполнительный директор Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» (официальный партнер АИЖК) Николай Лавров раскрывает еще один момент программы: «Можно использовать средства материнского капитала для погашения кредита, выданного для приобретения строящегося жилья, если строительство еще не закончено и право собственности на жильё пока не зарегистрировано. Для этого нужно предоставить зарегистрированный договор долевого участия и нотариально заверенное обязательство, что приобретаемая недвижимость будет оформлена в собственность на всех членов семьи».

Новые времена

И в любом случае получателю придется подтверждать сам факт «улучшения». Именно поэтому, например, приобретаемая на средства МСК доля в квартире должна соответствовать минимум комнате. Иначе «улучшение» не очевидно.

Между тем в РФ не существует официальной редакции договора купли-продажи с привлечением средств материнского капитала. Поэтому профильные юристы рекомендуют согласовать будущий договор приобретения жилья в Пенсионном фонде.

Однако с получением МСК юридические обязательства граждан перед государством не заканчиваются.

По закону в число собственников приобретаемого с помощью материнского капитала жилья включаются все члены семьи, в том числе все несовершеннолетние дети. Если же это жилье только строится или приобретается в кредит или переходит в собственность семьи не сразу по какой-либо иной причине, ПФР требует нотариально заверенное письменное обязательство. В этом документе родители обещают оформить жилое помещение в собственность детей после снятия обременения. Проще говоря, не сегодня завтра дети должны стать собственниками доли нового жилья в обязательном порядке.

Недавно в СМИ прошла волна публикаций, в которых отмечалось, что эти нотариально заверенные обязательства никто не проверяет.

Оказывается, проверяют. Так, в июле этого года прокуратурой города Рубцовска «в ходе осуществления надзора за исполнением законов в отношении несовершеннолетних были установлены нарушения прав детей 2006 и 2010 годов рождения при распоряжении средствами материнского капитала».

То есть, дав нотариально заверенное обещание оформить после выплаты ипотеки на детей долю нового жилья (жилой дом и земельный участок), родители свое слово в назначенный срок не сдержали.

Прокуратура требовала признать за несовершеннолетними право на жилое помещение по 1/4 доли. И это требование было удовлетворено.

Конечно, наказание было относительно не строгим. С другой стороны, не выполняющие свои обязательства родители должны понимать, что все сделки с полученной таким образом недвижимостью можно будет оспорить и признать недействительными.

Источник - http://www.bn.ru

 

ПИБ Санкт-Петербурга

Статьи о недвижимости

Государственное учреждение. Предоставляет услуги в технической инвентаризации объектов недвижимости, оценке рыночной стоимости объектов государственной недвижимости, землеустройстве.

Филиалы ГУП «ГУИОН» (ПИБы районов)

График приема физических и юридических лиц и выдачи документов структурными подразделениями ГУП «ГУИОН»

 

Адмиралтейский район

Руководитель: Костюкова Елена Альфредовна
Руководитель приема: Левинская Алла Юрьевна 
Главный инженер: Снеткова Татьяна Леонидовна 
198068, СПб, Садовая ул., дом 55-57

Телефон : (812) 777 91 21
Факс: (812) 644 51 21
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Московский район

Руководитель: Тугарина Оксана Станиславовна
Руководитель приема: Ковшар Марина Анатольевна
Главный инженер: Махова Татьяна Викторовна 
196066, СПб, Московский пр., дом 197

Телефон : (812) 777 91 31
Факс: (812) 644 51 31
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Василеостровский район

Руководитель: Панина Людмила Геннадьевна
Руководитель приема: Герсамия Мзиа Ревазовна
Главный инженер: Жилина Светлана Владиславовна
199178, СПб, наб. Макарова, дом 34

Телефон : (812) 777 91 22
Факс: (812) 644 51 22
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Невский район

Руководитель: Бабицкая Ирина Николаевна
Руководитель приема: Малиновская Елена Викторовна
Главный инженер: Першина Галина Евгеньевна
192131, СПб, Красных Зорь б-р., дом 3

Телефон : (812) 777 91 32
Факс: (812) 644 51 32
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Выборгский район

Руководитель: Козаченко Наталья Юрьевна
Руководитель приема: Дроздова Маргарита Модестовна
Главный инженер: Алексеева Наталья Петровна
194156, СПб, Энгельса пр., дом 13/2

Телефон : (812) 777 91 23
Факс: (812) 644 51 23
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Петроградский район

Руководитель: Козодаев Андрей Николаевич
Руководитель приема: Богатова Юлия Александровна
Главный инженер: Анисимова Ирина Владимировна
197198, СПб, Гатчинская ул., дом 16

Телефон : (812) 777 91 33
Факс: (812) 644 51 33
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Калининский район

Руководитель: Журбина Ольга Алексеевна
Руководитель приема: Коршунова Ирина Васильевна
Главный инженер: Коробова Марина Николаевна
195269, СПб, Светлановский пр., д. 60, корпус 2, литера А

Телефон : (812) 777 91 24
Факс: (812) 644 51 24
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Петродворцовый район

Руководитель: Рыбалкина Лариса Геннадьевна
Руководитель приема: Иваненко Татьяна Викторовна 
Главный инженер: Иваненко Татьяна Викторовна
198510, г. Петергоф, Разводная ул., дом 12

Телефон : (812) 777 91 34
Факс: (812) 644 51 34
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Кировский район

Руководитель: Быкова Виктория Евгеньевна
Руководитель приема: Кириллова Надежда Николаевна
Главный инженер: Григорьева Светлана Сергеевна
198095, СПб, Швецова ул., дом 17

Телефон : (812) 777 91 25
Факс: (812) 644 51 25
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Приморский район

Руководитель: Ботева Марина Дмитриевна
Руководитель приема: Александрова Елена Владимировна
Главный инженер: Жаркова Ирина Валерьевна
197183, СПб, Дибуновская ул., дом 1/14

Телефон : (812) 777 91 35
Факс: (812) 644 51 35
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Красногвардейский район

Руководитель: Лукьяненко Елена Николаевна
Руководитель приема: Саватеева Вера Павловна 
Главный инженер: Домнина Антонина Александровна
195196, СПб, Новочеркасский пр., дом 45 к.2

Телефон : (812) 777 91 27
Факс: (812) 644 51 27
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Фрунзенский район

Руководитель: Сергеева Татьяна Михайловна
Руководитель приема: Чернова Елена Витальевна 
Главный инженер: Соловьева Наталья Михайловна 
192007, СПб, Тамбовская ул., дом 8

Телефон : (812) 777 91 37
Факс: (812) 644 51 37
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Красносельский район

Руководитель: Алекса Жанна Алексеевна
Руководитель приема: Охнянская Галина Григорьевна
Главный инженер: Карпенко Ирина Николаевна
198329, СПб, Ветеранов пр., дом 131

Телефон : (812) 777 91 28
Факс: (812) 644 51 28
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Центральный район

Руководитель: Чаузова Галина Степановна
Руководитель приема: Шваякова Валентина Владимировна  
Главный инженер: Румянцева Ольга Николаевна 
191104, СПб, Белинского ул., дом 13

Телефон : (812) 777 91 38
Факс: (812) 644 51 38
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Курортный и Кронштадтский районы

Руководитель: Токарь Валентина Викторовна
Руководитель приема: Казарезова Татьяна Валентиновна
Главный инженер: Уханова Ирина Владимировна 
197701, г. Сестрорецк, Свободы пл., дом 1

Телефон : (812) 777 91 30
Факс: (812) 644 51 30

E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

 

197760, г. Кронштадт, Ленина пр., дом 38

Телефон/факс: (812) 777 91 29
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Пушкинский и Колпинский районы

Руководитель: Крайнова Нина Васильевна
Руководитель приема: Титова Виктория Леонидовна
Главный инженер: Дыбкова Ксения Сергеевна
196600, г. Пушкин, Софийский бульвар, дом 26

Телефон: (812) 777 91 36
Факс: (812) 644-51-36

E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

196653, г. Колпино, Павловская ул., дом 19/13

Телефон/факс: (812) 777 91 26
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
Смотреть на карте

Единый центр документов

СПб, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, лит. Д, 3 этаж (окна 379-381)

Телефон/факс: (812) 644-5-150
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

Санкт-Петербургский жилищный центр

СПб, ул. Бронницкая, д. 32, 2-й этаж (окно № 1)

Телефон/факс: (812) 644-5-145
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

Филиал в Приморском крае

Руководитель: Герингер Максим Александрович

690091, Владивосток, Океанский пр., дом 26

Телефон: (423) 274 56 58

E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

Филиал в Ленинградской области

Руководитель: Ткаль Сергей Михайлович

188689, Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Кудрово, ул. Ленинградская, дом 5.

Телефон: (812) 644-51-29

E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

 

График приема физических и юридических лиц и выдачи документов структурными подразделениями ГУП «ГУИОН»

Филиал ГУП «ГУИОН» ПИБ района,
адрес места нахождения
телефоны для
справок
понедельник вторник среда четверг пятница суббота
ПИБ Адмиралтейского района
198068, г.Санкт-Петербург, Садовая ул., дом 55-57
777-91-21 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Василеостровского района
199178, г.Санкт-Петербург, наб. Макарова, дом 34
777-91-22 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Выборгского района
194156, г.Санкт-Петербург, пр. Энгельса, дом 13/2
777-91-23 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Калининского района
195269, г.Санкт-Петербург, Светлановский пр., д. 60, корпус 2, литера А
777-91-24 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Кировского района
198095, г.Санкт-Петербург, ул. Швецова, дом 17
777-91-25 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Красногвардейского района
195196, г.Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., дом 45 к.2
777-91-27 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 10.00 до 13.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Красносельского района
198329, г.Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, дом 131
777-91-28 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Курортного и Кронштадского районов
197701, Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, пл. Свободы, дом 1
777-91-30 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
Кроме того, по квартирам и гаражам, расположенным на территории Кронштадтского района,  прием документов по адресу: 1977760, Санкт-Петербург, г.Кронштадт, пр. Ленина, 38 777 91 29 - - прием и выдача
10.00-18.00
обед
13.00-14.00
- - -
ПИБ Московского района
196066, г.Санкт-Петербург, Московский пр., дом 197
777 91 31 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Невского района
192131, г.Санкт-Петербург, бульвар Красных Зорь, дом 3
777-91-32 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 10.00 до 13.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Петроградского района
197198, г.Санкт-Петербург, Гатчинская ул., дом 16
777-91-33 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Петродворцового района
198510, Санкт-Петербург, г.Петергоф, Разводная ул., дом 12
777-91-34 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Приморского района
197183, г.Санкт-Петербург, Дибуновская ул., дом 1/14
777-91-35 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00,
с 14.00 до 17.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00,
с 14.00 до 17.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Пушкинского и Колпинского районов
196600, Санкт-Петербург, г.Пушкин, Софийский бульвар, дом 26
777-91-36 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
Колпинское отделение
196653, Санкт-Петербург, г.Колпино, Павловская ул., дом 19/13
Прием и выдача документов по квартирам, ИЖС, садовым домам, нежилым помещениям и гаражам, расположенным на территории Колпинского района
777-91-26
ПИБ Фрунзенского района
192007, г.Санкт-Петербург, Тамбовская ул., дом 8
777-91-37 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 10.00 до 13.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
ПИБ Центрального района
191194, г.Санкт-Петербург, ул.Белинского, дом 13
777-91-38 прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием
с 14.00 до 18.00
выдача
с 10.00 до 12.00
прием
с 10.00 до 12.00
выдача
с 14.00 до 16.00
прием и выдача
с 10.00 до 13.00
прием и выдача
с 10.00 до 14.00
Отдел по работе с корпоративными заказчиками
191194, г.Санкт-Петербург, ул.Белинского, д.13
777-91-20 прием
с 11.00 до 13.00
выдача
с 15.00 до 17.00
прием
с 15.00 до 17.00
выдача
с 11.00 до 13.00
прием
с 11.00 до 13.00
выдача
с 15.00 до 17.00
прием
с 15.00 до 17.00
выдача
с 11.00 до 13.00
прием
с 11.00 до 13.00
выдача
с 15.00 до 17.00
прием
осуществляется
в ПИБ Центрального
района
с 10.00 до 14.00
3244464.494186690.1341569883.dd497a033196974905c9db2233ef7f8d
Теги:
 

Материнский капитал и ипотека: разбираем нестандартные ситуации

Статьи о недвижимости

Материнский капитал и ипотека: разбираем нестандартные ситуации. Почему отказали Пенсионный фонд и банк, можно ли взять в созаемщики детей и родителей; разрешат ли средствами МСК гасить чужой кредит?

Размер материнского капитала в 2013 году для тех, кто им еще не воспользовался, составит 408 тысяч 960 рублей 50 копеек. Для владельцев сертификата, которые уже распорядились частью средств, размер оставшейся части суммы будет увеличен с учетом темпов роста инфляции.

Ситуация 1: причины для отказа и можно ли их преодолеть Владелец сертификата на материнский (семейный) капитал (МСК) не хочет воспользоваться своими правами, так как «все равно откажут». Вопрос: действительно ли банк или Пенсионный фонд РФ может отказать в использовании материнского капитала для получения ипотеки или погашения уже существующей задолженности?

И банк, и Пенсионный фонд в самом деле могут отказать в использовании материнских денег на покупку ипотечного жилья, вот только бояться этого совершенно не стоит, потому что причин для отказа совсем немного.

В первую очередь Пенсионный фонд отказывает мошенникам и весьма недобропорядочным гражданам, причем основания отказа изложены в федеральном законодательстве. Как сообщает Алексей Ситишев, начальник отдела развития ипотечного кредитования ЮниКредит Банка, отказниками признаются:

- люди, лишенные родительских прав или ограниченные в этих правах;
- семьи, в отношении которых принято решение об отмене усыновления или ребенка забрали органы защиты прав несовершеннолетних;
- совершившие в отношении своего ребенка преступление, относящегося к преступлениям против личности.

Понятно, что описанные выше ситуации относятся к категории «из ряда вон выходящие».

Также отказ почти неизбежен, если в пакете документов, которые требуется подать в Пенсионный фонд, будут выявлены недостоверные сведения. «Отказывают и в тех случаях, когда при использовании материнского капитала на покупку жилья не просматривается целевая направленность использования средств, то есть не предоставлен договор купли-продажи жилой недвижимости или кредит нецелевой», - рассказывает Николай Алтунин, начальник отдела ипотечного кредитования Промсвязьбанка. Вполне возможно, что заемщик действительно собирается купить на полученные в долг средства жилье, вот только не может оформить на него ипотеку (например, квартира не подходит под требования банка, предъявляемые к жилым помещениям, либо это недостроенный частный дом, покупка которого по ипотеке в наших реалиях фактически невозможна), поэтому берет кредит на потребительские нужды, однако Пенсионный фонд должен быть уверен в целевом использовании средств, а уверить его могут лишь документы, что в общем-то справедливо.

«Также согласно статье 10 Закона № 256 «О средствах господдержки семей, имеющих детей» Пенсионный Фонд РФ может отказать в направлении средств МСК на погашение долга или новый заем в случае, если квартира оформлена не только на супругов и детей, но и на других родственников (родителей, братьев, сестер и т.п.)», - отмечает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК.

Еще одна причина отказов со стороны Пенсионного фонда – банальная невнимательность потенциального заемщика. Как сообщает Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка, материнский капитал не разрешат использовать в ипотечных целях, если с заявлением на его использование будет предоставлен неполный комплект документов, либо в бумагах будут ошибки и неточности.

Но стоит отметить, что какой бы не была причина отказа, можно отстаивать свои права: «Факт отказа не является критическим и может быть обжалован в вышестоящий орган Пенсионного фонда Российской Федерации или в установленном порядке в суд», - отмечает Алексей Ситишев (ЮниКредит Банк). Если заемщик сумеет доказать свою правоту и право на использование материнского капитала, деньги в банк обязательно поступят.

У банков тоже есть определенные причины не принимать материнский (семейный) капитал, но правда, только при выдаче нового кредита. «Если же Пенсионный фонд готов перевести средства материнского капитала в счет оплаты уже существующего ипотечного займа, банк не может в этом отказать, причем он обязан списать поступившие средства в счет оплаты основного долга в тот же день (т.е. день в день)», - утверждает Наталья Коняхина (СМП Банк).

Ну а при выдаче нового кредита причинами отказа могут стать: недостаточная сумма собственных средств (даже если в качестве первоначального взноса выступает материнский капитал, как правило, заемщику нужно иметь накопления хотя бы в размере 5-10% от стоимости жилья), нарушение сроков (после предварительного одобрения кредита будущему заемщику всегда дается определенный срок на поиск жилья и окончательное оформление ипотеки), сомнительный характер сделки купли-продажи, когда есть подозрения в нецелевом использовании средств МСК.

«Например, вряд ли получится купить квартиру у своих родственников (родителей, братьев-сестер, племянников и т.п.). Законодательного запрета на подобные сделки нет, но многие кредиторы устанавливают такие ограничения, чтобы избежать мошеннических схем по обналичиванию материнского капитала. При этом степени родства, для которых действуют подобные ограничения, устанавливаются кредитными организациями по своему усмотрению. В АИЖК они действуют для сделок между супругами, родителями и детьми, полнородными и сводными братьями и сестрами, усыновителями и усыновленными, бабушками и дедушками», - рассказывает Мария Полякова (АИЖК).

Таким образом, законопослушным заемщикам с прозрачными и понятными сделками купли-продажи жилья, бояться отказов не стоит.

Ситуация 2: взрослый ребенок пошел на работу В семье появляется второй или третий ребенок, а первый уже сам зарабатывает, и вполне неплохо. Если учесть его доход при расчете ипотечного кредита вместе с доходами родителей, то можно увеличить сумму займа и купить бОльшую жилплощадь. Вопрос: может ли зарабатывающий ребенок быть созаемщиком по ипотеке вместе с родителями, если квартира приобретается с использованием материнского капитала? И на кого в таком случае оформляется жилье?

Здесь все дело в возрасте работающего ребенка (который, кстати, может быть уже совсем и не ребенком). Как объясняет Алексей Ситишев (ЮниКредит Банк), банки всегда устанавливают минимально допустимый возраст заемщиков, созаемщиков и поручителей на момент подачи заявки на получение ипотечного кредита. «И не рассматривают в качестве созаемщиков несовершеннолетних, ведь созаемщик несет солидарную ответственность с заемщиком по возврату долга. А как спросить с несовершеннолетнего, не достигшего гражданской дееспособности?» - говорит Ирина Маркочева, юрисконсульт агентства недвижимости ЗАО «Кутузовский проспект».

В силу ст. 21 Гражданского кодекса РФ, гражданская дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. с 18 лет, поэтому банки начинают выдавать кредиты обычно лишь с этого возраста. «А многие кредитные учреждения готовы оформить заем лицам, достигшим даже не 18 лет, а 21 года, а иногда и 23», - отмечает Ирина Маркочева.

«По условиям кредитных программ Абсолют Банка, заемщиком могут выступать лица, достигшие 21 года, имеющие постоянный источник дохода в регионе присутствия банка. Лица младше 21 года заемщиком выступать не могут и собственностью не наделяются», - приводит пример Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка.

Поэтому если зарабатывающий ребенок достиг минимального возраста, указанного в требованиях банка к заемщикам, он вполне может стать созаемщиком по кредиту, который оформляется с учетом средств МСК, ну а если ребенок с точки зрения банка еще слишком молод, он имеет возможность помогать родителям в погашении долга на добровольных началах, не будучи созаемщиком.

Но при этом он, как и другие дети, обязательно получит долю в покупаемой квартире. По закону, если на приобретение жилья используются средства материнского капитала, недвижимость должна быть оформлена на всех членов семьи – на лицо, получившее сертификат (как правило, это мама), его супруга (супругу) и всех детей. Правда, есть один нюанс: при оформлении жилья в собственность несовершеннолетних, банки просят разрешение органа опеки и попечительства. А этот орган такого разрешения, как правило, не дает: «Ипотека – это всегда залог недвижимости, на который может быть обращено взыскание. А в силу ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ недопустимо совершение сделок, влекущих уменьшение имущества несовершеннолетнего», - сообщает Ирина Маркочева («Кутузовский проспект»). Вот органы опеки и не дают согласие, опасаясь возможных проблем и реализации заложенного имущества, что оставит несовершеннолетних собственников без жилья. Исключения бывают лишь в программе «Социальная ипотека». А в остальных случаях родители дают письменное обязательство в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения оформить его в собственность всех членов семьи. Впрочем, если в семье есть дети, уже достигшие совершеннолетия (неважно, зарабатывающие или нет), то они становятся собственниками долей в квартире вместе с родителями сразу же после покупки жилья.

Ситуация 3: в созаемщики пустят альтруистов Семья решила купить жилье в ипотеку, и для этого использовать материнский (семейный) капитал, но доходы супругов не позволяют приобрести ту недвижимость, которую хочется. Вместе с тем у них есть близкие родственники, готовые выступить созаемщиками. Вопрос: если квартира приобретается с использованием материнского капитала, могут ли в качестве созаемщиков по кредиту выступать родственники распорядителя МСК (например, мать, отец, братья, сестры, двоюродные братья и сестры, тети и т.п.)? А могут ли быть созаемщиками чужие люди? На кого в таких случаях оформляется квартира?

«Созаемщиками по кредитному договору могут быть любые лица, которые удовлетворяют требованиям банка, даже не родственники», - утверждает Ирина Маркочева («Кутузовский проспект»). На рынке есть ипотечные программы, позволяющие привлекать 2-3 созаемщиков, не имеющих родственных связей. «Например, по условиям кредитного продукта АИЖК «Материнский капитал» супруги-заемщики дополнительно могут привлечь еще двух заемщиков, и состоять с ними в родстве не обязательно», - говорит Мария Полякова (АИЖК).

«Однако зачастую банки ограничивают круг лиц, которые могут выступать созаемщиками по кредитному договору, и не допускают, чтобы ими были лица без родственных связей или более дальние родственники, помимо родителей и детей», - отмечает, тем не менее, Алексей Ситишев (ЮниКредит Банк).

Кроме того, если при ипотечном кредитовании привлекается материнский капитал, созаемщики (кроме супругов) должны быть немного альтруистами: они будут платить по кредиту, но не получат жилье в собственность. «По закону квартира, приобретаемая с использованием средств материнского капитала, должна оформляться в общую собственность родителей и детей с определением размера их долей по соглашению сразу при приобретении квартиры или же спустя не более 6 месяцев после полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения, - объясняет Алексей Ситишев, - поэтому и созаемщикам-родственникам (кроме супругов и совершеннолетних детей) и созаемщикам – не родственникам придется отказаться от своей доли в квартире». Только при таком условии можно будет использовать средства МСК, но далеко не все созаемщики готовы пойти на этот шаг.

«Поэтому на практике распространен лишь следующий вариант: при получении ипотечного кредита с участием средств МСК заемщиком и созаемщиком выступают супруги, т.е. родители ребенка, рождение (усыновление) которого позволило получить материнский капитал», - говорит Николай Алтунин (Промсвязьбанк).

«Более того, оба родителя, состоящие в официальном браке, должны стать созаемщиками в обязательном порядке. Но, правда, основным заемщиком может выступать как супруга, которая в основном является получательницей материнского капитала, так и супруг, например, если в момент оформления кредита мама ребенка не имеет подтвержденного дохода», - добавляет Мария Полякова (АИЖК).

«При этом приобретаемое жилье сначала оформляется в собственность супругов, но они дают нотариальное обязательство после погашения кредита передать доли квартиры в собственность детей», - сообщает Николай Алтунин (Промсвязьбанк). Так приходится поступать, потому что многие банки, несмотря на то, что официально это не прописано, выступают против наделения детей долей собственности в приобретаемом жилье, ведь присутствие в числе собственников несовершеннолетних создает для кредитных учреждений дополнительные риски: в случае дефолта заемщика, такую недвижимость будет очень сложно реализовать из-за вмешательства органов опеки.

Ситуация 4: можно ли гасить средствами МСК чужой кредит? Семья проживает в квартире, приобретенной в ипотеку, но не супругами, а их родственниками (например, их родителями, сестрами, братьями, тетями и т.п.), соответственно заемщиками по кредиту выступают тоже родственники. И вот в семье появляется второй ребенок, а с ним и право на материнский капитал. Вопрос: можно ли в таком случае погасить часть долга по ипотечному кредиту с помощью материнского капитала?

Если оставить все, как есть: родственники – заемщики по кредиту и собственники жилья, а семья просто проживает в квартире, то, увы, направить материнский капитал на погашение долга не получится: «Если заемщик по кредиту (и собственник недвижимости в рассматриваемом случае) не является обладателем сертификата на МСК или его супругом (супругой), погасить часть долга средствами материнского капитала не представляется допустимым, - утверждает Алексей Ситишев (ЮниКредит Банк). – Такое возможно, только если собственник квартиры с согласия банка-кредитора переоформит право собственности на нее и переведет долг по кредиту на супругов (либо одно из них), имеющих право на материнский капитал».

Но есть и еще один весьма нетривиальный путь: «Владельцами сертификата на материнский капитал могут быть не только родители ребенка, но и его усыновители. Поэтому если родственники (бабушка дядя, тетя ребенка и прочие), являющиеся собственниками жилья и заемщиками по кредиту, усыновят родившегося ребенка в соответствие с законом, то они смогут получить сертификат на МСК и использовать эти средства на погашение ипотеки», - говорит Николай Алтунин (Промсвязьбанк). Здесь, правда, тоже есть нюансы. Во-первых, в семье родственников уже должен быть хотя бы один ребенок (ведь право на средства МСК дает появление в семье второго, третьего и т.д. ребенка), но не должно быть использовано право на материнский капитал (семья ведь могла получить сертификат при рождении своего второго ребенка). А во-вторых, не так-то просто усыновить ребенка при живых дееспособных родителях.

Ситуация 5: можно ли построить дом с помощью кредита и маткапитала? Семья не хочет тратить средства материнского капитала на покупку квартиры, а хочет построить с их помощью индивидуальный дом. Вот только собственных накоплений и МСК маловато, поэтому семья задумывается об ипотеке. Но есть ли в банках такие продукты, которые позволяют использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по кредиту на строительство дома?

«Увы, на сегодняшний день не много банков вообще предоставляют кредиты на строительство индивидуального жилого дома, а тем более с использованием средств материнского капитала, хотя законодательство допускает возможность использования материнского капитала на погашение или получение кредита, выданного на строительство жилья», - говорит Алексей Ситишев (ЮниКредит Банк). Таким образом, какие-либо юридические препятствия для разработки соответствующих ипотечных продуктов отсутствуют, но пока банки соглашаются принимать материнский капитал в качестве первоначального взноса в основном лишь при покупке жилья на вторичном рынке либо в новостройках. Причем в первом случае недвижимостью может быть и квартира, и загородный дом, а во втором – как правило, только городское жилье. В общем, остается надеяться на будущее.

Источник - www.metrinfo.ru

 

Покупка дачи. Когда лучше покупать дачу?

Статьи о недвижимости

Дача на летоСамое лучшее время для выбора дачи – это, наверное, осень. Хотя у нас есть стереотип, что выбирать загородный дом лучше весной. Но это не так. Ведь именно осенью стоимость дач неуклонно падает, вместе с падением спроса. К тому же, если дача приобретается весной, то нужно что-то срочно делать. И это необязательно касается работ на участке. Зато осенью можно спокойно взглянуть на ситуацию с дачей. При этом рассудительно оценить фронт работ на предстоящую весну.

Однако, помимо самого участка и дома на даче, есть ряд моментов, на которые необходимо обратить особое внимание. Прежде всего, это документы. Здесь стоит учитывать, что, если участок не оформлен, его можно приобрести дешевле. Однако впоследствии придется самому потратить какое-то время и определенную сумму денег.

Наличие дорог и подъездов к даче. В данном случае речь не идет о том, что дороги плохие или хорошие. Оценивать стоит то, насколько дороги не соответствуют понятию «хорошие». Ведь в России хороших дорог мало, а, что касается дачного хозяйства, так там таких и вовсе нет. Поэтому, перед тем как заключить договор на куплю дачи, продумайте, каким образом до нее добираться.

Особое внимание следует уделить удаленности дачи от дорог. Ведь на дорогах слишком много тех, кто не прочь поживиться вашим урожаем, или даже какими-нибудь элементами конструкции.

Далее, при покупке дачи убедитесь, что вода находится недалеко. Конечно, идеальный вариант – это наличие колонки на участке. Но это, скорее, роскошь, чем норма жизни. А вот удаленность колонки от участка очень важна.

Следующим важным фактором является качество строений на участке. При этом при покупке дачи стоит сразу определиться с тем, будете ли вы использовать уже имеющиеся постройки, или собираетесь все переделать. Если покупатель собирается возводить свои постройки, то можно сэкономить, купив пустой участок без дома.

Кстати, немаловажно наличие насаждений на участке. Каждому хочется иногда побаловать себя ягодами или яблоками. К тому же их можно собирать для последующего консервирования.

В заключение, стоит отметить следующее. Никто не заставляет покупать дачу для того, чтобы на ней что-то выращивать. Можно приобрести участок с домом, и просто приезжать туда ради отдыха. Например, на многих дачах есть парилки и душевые кабины. Есть возможность установить мангалы и приезжать сюда на отдых с компанией. Самое главное, чтобы покупка приносила удовольствие, а, по возможности, и дивиденды.

Источник - http://addacha.ru/news/articles/938/

 

Дачный дом. Стратегия строительства.

Статьи о недвижимости








Дачный дом


План застройки

Рис. 1. План застройки



План дачного дома

Рис. 2. План дачного дома



Поперечный разрез дачного дома

Рис. 3.
Поперечный разрез
дачного дома



Сечение бревенчатой стены

Рис. 4.
Сечение бревенчатой стены



Сечение теплого пола

Рис. 5.
Сечение теплого пола



План дачного дома с каркасной верандой

Рис. 6.
План дачного дома
с каркасной верандой



Поперечный разрез каркасной веранды

Рис. 7.
Поперечный разрез
каркасной веранды



Поперчный разрез дачного дома с галерейкой

Рис. 8.
Поперчный разрез
дачного дома с галерейкой



Горизонтальная обшивка внахлест

Рис. 9.
Горизонтальная
обшивка внахлест



Утепленные сборные панели крыши

Рис. 10.
Утепленные сборные
панели крыши



Монтаж утепленных сборных панелей крыши

Рис. 11.
Монтаж утепленных
сборных панелей крыши



Устройство наружной лестницы

Рис. 12.
Устройство
наружной лестницы




Обстоятельств, которые побуждают жителей больших городов покупать садовые участки и строить на них дачные дома, множество, но самое главное, пожалуй, это желание провести лето, отпуск, конец недели в своем дачном доме, на свежем воздухе, среди цветов и деревьев. И вот вы мечтаете и строите планы. Однако доходы ваши ограничены, и выложить сразу всю сумму вы не можете. Учитывая эти условия и основываясь на собственном профессиональном опыте, хотелось бы предупредить вашу затею несколькими советами.



Выбор участка

Если есть возможность выбора участка, обратите внимание, кроме стоимости, на следующие основополагающие обстоятельства:

–  транспортную доступность;
–  обеспечение инфраструктурой (тепло, газ, вода, электричество, канализация);
–  экологическую безопасность (соседство промышленных предприятий, сельскохозяйственных производств);
–  конфигурацию, рельеф, ориентацию участка по сторонам света;
–  застройку на соседних участках.

Учтите, что на участке в 600 кв. м могут разместиться с комфортом не более 3 – 4 человек.



Планировочные обоснования

 

Участок куплен. С частью условий вы уже определились. Предположим, что участок прямоугольный в плане, ориентация по сторонам света и направление преимущественных ветров известны, дороги есть, электричество и водопровод на летнее время будут, канализации нет и не будет, газ привозной. Определимся с принципиальным планом застройки (если в поселке нет обязательного для застройщиков Генплана или детальной планировки). Чтобы не вступать в противоречия с законом и соседями, заглянем в Строительные нормы и правила: СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка садоводческих объединений граждан, здания и сооружения", СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" и СП II 106-97.

Согласно этим документам, все постройки на своем участке, включая хозяйственные, вы размещаете по своему усмотрению, соблюдая однако следующие пожарные и градостроительные требования.

Садовый дом:

а) от красной линии улицы – не менее 5 м;
б) от красной линии проезда – не менее 3 м;
в) от соседнего участка – не менее 3 м.

Дачный дом постоянного проживания:

а) каменный от соседнего каменного – 6 м;
б) каменный от соседнего деревянного – 8–10 м;
в) деревянный от соседнего деревянного – 8–15 м.

Кроме того, если ваша постройка располагается с востока, юга или запада по отношению к соседу, расстояние между ними не должно быть меньше высоты вашего дома (до конька крыши). Вспомогательные и хозяйственные постройки могут размещаться в 1 м от границы участка.

В дальнейшем для примера будем рассматривать участок, изображенный на рис. 1. Соседи еще не построились. Перепад рельефа 0,5–1 м с С-З на Ю-В. На поверхности и в грунте много валунов, грунт – пески и суглинки, залегание грунтовых вод – 1–1,5 м от поверхности, на участке 15–20 пней от высокоствольных деревьев.



Местоположение дачного дома на участке

Как бы вы в дальнейшем ни распорядились вашей территорией, будь то плодовый сад, огород, цветник, лужайка, даже подсобное хозяйство с мелкой живностью, постройки лучше всего блокировать, сохраняя максимальную площадь зеленой зоны. Начертите план участка в масштабе не менее 1:50 (в одном см 0,5 м) на плотном листе бумаги, он вам впоследствии понадобится не один раз. Определитесь с положением дачного дома на участке, принимая во внимание количество валунов, годных для фундамента, пней, подлежащих корчевке, ориентацию помещений с максимальной инсоляцией, положение въезда на участок, с учетом использования грузового и легкового автотранспорта, и с последующей пристройкой летних помещений (веранды, террасы).



Одно из самых экономичных и подразумевающих наиболее быстрое освоение участка решений – сооружение бревенчатого или брусчатого дома площадью 16–25 кв. м. Это позволит сразу получить теплое ядро будущего дачного дома. В нашем случае определимся с первостепенными условиями. Теплый дачный дом на межсезонье нужен как можно скорее (в семье дети и старики), теплый гараж не нужен, подвал также, необходима летняя пристройка (веранда).

Строительные работы начинаем с уборной, лучше всего поставить щитовую кабинку с бачком, впоследствии ее можно перенести в любое место.

На строительном рынке имеются сотни предложений как по архитектуре, так и по конструкциям, и все же мы советуем самое простое: бревенчатый или брусчатый дачный дом с печью-буржуйкой. В таком дачном доме можно жить с апреля по ноябрь уже в год строительства (см. рис. 2 и рис. 3).

При покупке сруба следует сразу позаботиться о фундаментах. С пятна застройки необходимо удалить растительный слой. Блочные или валунные фундаменты при хороших сухих грунтах могут основываться на поверхности. Хорошо бы сразу, одновременно с фундаментами дачного дома, определиться с положением печи и выложить для нее бетонный заглубленный на 40–50 см фундамент, высоту которого окончательно определите, когда будете класть постоянную печь. Для вашего дома достаточен печной фундамент размером в плане 120х80 см (подробнее см. "Отопительная печь. От фундамента до дымника").

Стены, как уже говорилось, брусчатые или бревенчатые. Брус сечением не менее 15х15 см. В бревенчатых стенах ширина проконопаченного паза должна быть не меньше 12–15 см (см. рис. 4).

Полы опираем на деревянные балки-лаги, в конструкции полов предусматриваем место для утеплителя (см. рис. 5).

Крыша – крутоуклонная, не менее 45 град., что позволит в дальнейшем использовать чердак для устройства мансардного помещения.

Кровля – мягкая, рубероидная, как временная при уклоне в 45 град. она прослужит 10–12 лет. Но можно сразу положить штучную рубероидную кровлю, имитирующую черепицу или лемех, такая кровля не намного дороже, но значительно красивее и прослужит более 25 лет.

Потолок – деревянный; настилаем по балкам с учетом теплоизоляции, звукоизоляции и эксплуатационной нагрузки будущего мансардного помещения.

Окна чердака и дома сразу предусматриваем с двойным остеклением.

Двери чердака и дома также утепленные и усиленные.

В первый же год к осени в доме можно жить. Через год вы уже определитесь со своими дальнейшими планами и летом можете заняться верандой или мансардой.



Летние помещения

Итак, вы обозначили на плане все затеи по обустройству участка и размещению веранды, сарая, теплиц, колодца, погреба (если захотите) и пр.

Пристраиваем веранду с дощатым строганым каркасом, который не зашивается изнутри, что придаст интерьеру помещения своеобразие деревянного дома (см. рис. 6, рис. 7 и рис. 8). Размер веранды определим в плане так, чтобы она удобно через галерейку связывалась с дачным домом. Оконные рамы можно заказать по своим размерам и эскизу, но проще купить готовые. Стены веранды допускается не утеплять, но обязательно следует проложить рубероидную противоветровую защиту.

Сначала ставим каркас, опирая его на лежни, которые в свою очередь располагаются на фундаментах, аналогичных фундаментам дома. Одновременно с раскроем стропил веранды удлиняем стропила дачного дома и опираем их на стойки, которые, как и стойки каркаса, опираются на лежни. Затем зашиваем палубу крыши сплошным настилом (доски настила остроганы изнутри). Устанавливаем элементы горизонтального фахверка: карнизные, подоконные, надоконные, дверные, в створе стоек, и размещаем двери и окна. Одну или две рамы предусматриваем открывающимися с верхней или боковой подвеской.

Затем, начиная с низа, выполняем наружную горизонтальную обшивку, строганную снаружи. Очень красива редко применяемая у нас горизонтальная обшивка внахлест (см. рис. 9). Углы обрамляем пилястрами. Опирая на лежень, настилаем полы из шпунта или четверти. Вдоль стоек галереи также настилаем полы и удлиняем скат кровли дома. При желании можно установить вдоль галереи перила. Так же, как на дачном доме, устраиваем рулонную кровлю. Вчерне веранда готова, и чтобы уйти во вторую зиму, достаточно остеклить окна.

Удобна также галерейка, где можно посидеть и пройти на веранду из дачного дома в любую погоду. Кроме того, когда при удлинении кровли для галерейки вы будете вынуждены частично раскрывать кровлю дома, можно сменить временное рубероидное покрытие на постоянное штучное цветное, имитирующее лемех или черепицу. На маленьком доме крыша является важным элементом архитектуры, и такое покрытие украсит ваш дачный дом.

Внутреннюю отделку веранды, окраску, оклейку обоями по ДВП, настилку линолеума и прочие работы можно выполнить в следующее лето.



Мансарда

Дети растут, они нуждаются в дополнительной площади, остаются на ночлег гости – необходимо еще одно теплое помещение. Дошла очередь и до чердака.

На чердаке следует прежде всего утеплять крышу и фронтоны. Для освещения небольшой (16–20 кв. м) мансарды окон в ее торцах вполне достаточно. Утепление скатов крыши проще выполнить внизу в виде сборных панелей, а наверху их только смонтировать (см. рис. 10 и рис. 11). Торцовые стены сподручнее утеплить по месту. Остается покрасить стропила, а так как плоскость панели вы уже обтянули обоями, при светлых панелях и контрастной окраске стропил можно получить довольно красивое и комфортное помещение.



Лестница

До обустройства мансарды для доступа на чердак вы пользовались приставной стремянкой. При производстве работ на чердаке удобнее иметь более комфортную наружную лестницу. Чтобы не тратить площадь и объем внутри дачного дома, устроим ее снаружи. Проще всего сделать ее на деревянных (дощатых) составных гнутых косоурах, опертых одним концом на дом, а другим на лежень и фундамент (см. рис. 12).

Лестница без подступенков допускает комфортный уклон до 75 град. Перила достаточно сделать с одной (левой) стороны, так как по такой лестнице спускаются спиной вперед, и тогда правая рука свободна для груза.



Завершение строительства

Дачный дом простоял два года, пора принять решение по внешней отделке, тем более, что даже самая тщательная конопатка не спасает от продувания.

Один из стандартных, но и самых красивых приемов – это внешняя обшивка профилированной вагонкой с пазогребневым соединением. Если веранда обшивалась горизонтально, дачный дом можно обшить вертикально, контраст придаст фасаду выразительность.

Практически дачный дом готов, не считая печей. Косметические мероприятия выбираете по вкусу. Если к тому времени уже есть электричество, постарайтесь ввод и проводку устроить при консультации профессионала.

Остается поставить в дачном доме капитальную печь с капитальной трубой и, если захотите, камин на веранде.

Дальнейшее обустройство участка: сарай, дровяник, теплицы, банька или душевой павильон – предмет особого разговора.

Ольгерд Натансон, архитектор, "Строительный магазин"

 

Не спешите с налоговыми вычетами

Статьи о недвижимости

Уже сейчас заемщик ипотеки благодаря имущественным налоговым вычетам может вернуть до 10% расходов на новую квартиру. Но российское налоговое законодательство постоянно изменяется в пользу покупателей недвижимости. Поэтому с реализацией дающегося раз в жизни права на вычет спешить не рекомендуется.

В расхожих представлениях граждан об имущественных вычетах есть несколько привычных заблуждений. Например, часть граждан убеждена, что вычеты можно получить и с военной ипотеки, и с израсходованного на приобретение недвижимости материнского капитала. Многие просто не понимают, что вычеты – это только возвращение выплаченных налогов.

Выгодное законотворчество

В проекте основных направлений налоговой политики на 2013-2015 годы Минфин предлагает предоставлять право на налоговый вычет каждому из совладельцев покупаемой недвижимости в полном объеме.

Уточним, сегодня право на имущественный налоговый вычет делится между всеми покупателями недвижимости пропорционально их доле. И отсюда возникают спорные моменты, которые в налоговых инстанциях трактуются по своему усмотрению. Например, по-разному оценивается ситуация, когда один из совладельцев новой недвижимости получил свою часть вычета, а другой – нет. Идут споры, может ли такой человек при покупке следующей квартиры рассчитывать на весь вычет, только на часть или уже лишился этого права?

Минфин же предлагает привязывать вычеты не к объекту покупки, а к покупателю. Напомним, сегодня при покупке недвижимости россиянам полагается налоговый вычет в размере 13% от затраченной суммы. Но у вычета есть верхняя планка – «по полной» он платится с недвижимости стоимостью до 2 млн руб. То есть максимальная сумма, на возврат которой может рассчитывать честный налогоплательщик (или несколько таковых), равняется (13% от 2 млн) 260 тыс. руб. Для справки: если жилье будет стоить 1,5 млн руб., вычет составит 195 тыс. руб., если 1 млн – 130 тыс. руб. и т. д. Соответственно покупатель, который преимущественную часть суммы за квартиру платит черным налом, эти тысячи теряет.

Если же предложение Минфина будет утверждено, рассчитывать на компенсацию до 260 тыс. один раз в жизни сможет каждый из покупателей объекта недвижимости. Не важно, сколько их – двое, трое, четверо… То есть, например, при стоимости приобретаемой квартиры в 4 млн, по 260 тыс. руб. получат и муж, и жена.

Между тем определенную лепту в прояснение юридических нюансов вокруг имущественных вычетов внес Конституционный Суд. До недавнего времени родители, приобретавшие квартиры в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми, не могли вернуть часть вычета, истраченного на доли детей. Сотрудники налоговой инспекции мотивировали свою позицию тем, что в таком варианте собственниками недвижимости выступают дети и вычет полагается им… когда начнут официально зарабатывать. Теперь же в праве родителей на полный вычет никто не сомневается.

Кроме того, из вступивших в силу с нового года законодательных новаций, касающихся темы имущественного вычета, самой важной, наверное, следует считать расширение прав пенсионеров. Не имеющие налогооблагаемых доходов пенсионеры все равно получают право на вычет. Он переносится на предшествующие налоговые периоды (но не более трех лет), когда эти граждане доходы имели. И для его получения в налоговую инспекцию необходимо представить декларацию за эти три года. Если же и после этого у пенсионера останется неисчерпанный остаток имущественного вычета, то получить его он сможет только в случае, если в будущем появятся налогооблагаемые по ставке 13% доходы.

Не ошибается тот…

А в целом тема имущественных налоговых вычетов окружена в сознании налогоплательщиков домыслами и заблуждениями. Так, зачастую россияне убеждены, что документально оформлять право на налоговые вычеты нужно вместе с подачей годовых деклараций о доходах. Где-нибудь с начала апреля до 2 мая – пока идет декларационная кампания.

Это не так. Декларацию для получения налоговых вычетов можно подать в любой рабочий день года в течение трех лет момента уплаты подоходного налога. Соответственно в разгар декларационной компании из-за высокой загруженности налоговые инспекторы заявителю на вычет будут совершенно не рады.

Следующее распространенное заблуждение заключается в том, что будто бы вычет причитается за приобретение любой недвижимости. В том числе и за дачу. Увы, это тоже не так. Вычет дается только за объекты постоянного проживания. Это жилые дома, квартиры, комнаты, доли в них, а также земельные участки с жилыми домами или участки под индивидуальное жилищное строительство.

Точнее говоря, для признания жилым домом строения на садовом участке требуется решение суда. То есть, чтобы получить налоговый вычет за дачу, придется судиться. При этом зачастую овчинка выделки не стоит, ведь обычно дачный домик стоит гораздо меньше квартиры, а вычет дается только один раз.

Третье «классическое» заблуждение многих россиян состоит в том, что будто бы вычет относится к самостоятельному виду налогового делопроизводства, что он никак не связан с остальной деятельностью налоговой инспекции, и поэтому вычет можно получить, имея перед налоговой инспекцией задолженности.

Увы, пока любые задолженности не погашены, на налоговый вычет претендовать не приходится. Более того, вычет осуществляется из денег, уплаченных в счет налога. Поэтому на вычет не могут рассчитывать ни имеющие официальных доходов безработные, ни индивидуальные предприниматели, работающие по системе единого налога на вмененный доход (ЕНВД).

Согласно п. 24 ст. 217 НК РФ доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от осуществления ими тех видов деятельности, по которым они являются плательщиками ЕНВД, а также при налогообложении которых применяется упрощенная система налогообложения, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Вычет полагается только в пределах 13% налогооблагаемых, официальных доходов. На большее приобретатель жилья претендовать не может. С другой стороны, для налоговиков не имеет значения, за одну или несколько работ в месяц приобретатель получает белую зарплату. Или это вообще не зарплата, а доходы с ценных бумаг или сдачи недвижимости в аренду. Если налоги уплачены, вычет гарантирован.

Чистая математика

Ипотека с точки зрения налоговых вычетов имеет свои особенности. И к типичным «ипотечным» заблуждениям можно отнести уверенность части граждан в том, что в размерах вычетов учитывается материнский капитал. Миф об этом был настолько силен, что Минфин был вынужден отдельным письмом от 05.04.2012 № 03-04-05/7-452 разъяснять обратное. Теперь подобных разъяснений ожидает ситуация с военной ипотекой, по которой также к разочарованию ряда собственников вычеты не предоставляются.

С другой стороны, у ипотеки в рамках темы вычетов есть несомненный плюс. Как уже говорилось выше, максимальная сумма сделки, по которой сегодня предоставляется вычет, составляет 2 млн руб.

Но проценты по ипотеке в эту сумму не включаются и идут отдельной строкой. И, что особо приятно, по процентам нет ограничений ни по общей сумме, ни по срокам. «То есть если возврат кредита займет даже 30 лет, 13% от уплаченных за год процентов будет ежегодно возмещаться заемщику», – констатирует эксперт БН Анна Васильева.

Таким образом, за время, пока заемщик выплачивает ипотеку, он вдобавок к 260 тыс. еще 100 – 200 тыс. сэкономит на компенсациях по процентам.

Приведем пример. Допустим, заемщик взял кредит в 3 млн руб. и суммарно за 10 лет проценты, составят, например 2 млн руб. Таким образом, по верхней планке вычета он получает 260 тыс. руб. вычета от «тела кредита» и еще 260 тыс. вычета – с процентов. То есть в результате экономит более 10% затрат на новое жилье.

Правда, заемщику следует помнить, что такая льгота распространяется только на прямой ипотечный кредит. При перекредитовании право на налоговый вычет с суммы уплаченных процентов теряется. «Ведь кредит выдан с целью погашения предыдущего кредита, а не для приобретения жилья», – поясняет эксперт sob.ru Елена Бродская.

«Небольшая оговорка: это правило действует только в отношении целевых кредитов на приобретение или строительство жилья, – уточняют специалисты 123credit.ru. – Использовать проценты по потребительскому кредиту, пусть даже взятому на приобретение жилья, или по нецелевому ипотечному кредиту как основание для возврата налога вам не удастся».

В случае же если ипотечный кредит брался в валюте, размер вычета рассчитывается по курсу Центробанка на день платежа.

И, кстати, собственникам нового жилья не помешает знать, что законодательство достаточно либерально в вопросе, на какие расходы вычет распространяется: на разработку проектно-сметной документации, на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников. И с затрат на приобретение строительных и отделочных материалов. И даже с оплаты услуг по строительству, достройке и отделке дома или квартиры.

Лишь бы эти траты имели документальное подтверждение квитанциями к приходным ордерам, банковскими выписками, товарными и кассовыми чеками либо актами о закупке.

Совет БН

Сколько бы человек квартир ни приобретал, имущественный налоговый вычет полагается лишь один раз в жизни. Поэтому с принятием решения спешить не следует. Попробуйте реально оценить свои финансовые возможности и перспективы. Вполне возможно, что через несколько лет вы снова решите приобрести какую-либо недвижимость по гораздо более высокой цене, чем сейчас. Соответственно гораздо больше выгадаете, если используете свое право на вычет тогда, а не теперь.

Тем более не стоит торопиться в свете последних вышеописанных инициатив Минфина.

Источник - БН.РУ

 

Снять дачу без риска

Статьи о недвижимости

Аренда загородной недвижимости таит риски: и для хозяина-арендодателя, и для нанимателя. К чему нужно быть готовым и как предотвратить возможные неприятности?

Чем рискует хозяин дома

Повреждение имущества: мебели, интерьера, самого дома (полов, стен и т. д.), участка (грядок, газонов, посадок). Это главная головная боль для хозяев.

Какие меры принять

Прежде всего проведите инвентаризацию имущества, составьте опись вещей, помещений, участка и их состояния. Оформите этот акт приложением к договору аренды (в договоре делается соответствующая сноска).

Можно предусмотреть в договоре периодическое посещение дома хозяевами. Некоторые домовладельцы договариваются, что сами будут убирать коттедж и обихаживать участок: так можно их состояние контролировать и еще подзаработать.

Договоритесь о так называемом страховом депозите, советует наш эксперт, руководитель отдела аренды загородной недвижимости корпорации «Инком-недвижимость» Ольга БАШТАНОВА. Эту сумму - чаще всего в размере месячной платы за наем - арендатор передает хозяину дома при оформлении договора. Если наниматель либо лица, проживающие с ним, повредят имущество, то собственник сразу получает компенсацию из страхового депозита.

Чем рискуют оба участника сделки

Любой из них может подложить свинью и досрочно расторгнуть договор аренды: наниматель решит съехать раньше оговоренного срока, собственник вдруг передумает сдавать дом дальше.

Какие меры принять

Во-первых, рекомендует Ольга Баштанова, обязательно включите в договор пункт об условиях и порядке досрочного расторжения договора аренды по инициативе одной из его сторон. Как правило, предусматривается, что о таком «сюрпризе» надо предупреждать не менее чем за 30 дней. Можно также оговорить неустойку, которую должен выплатить инициатор досрочного «расставания».

Во-вторых, при оформлении договора собственнику желательно сразу получить плату за последний месяц аренды. Она как раз покроет те самые 30 дней, которые должны пройти после уведомления об отъезде.

Чем рискует арендатор

Владелец дома сдал его без согласия остальных собственников. Так, рассказывает Ольга Баштанова, был случай, когда брат заключил договор, не сообщив сестре-сособственнице унаследованного ими дома. Когда та приехала и увидела постояльцев, то потребовала, чтобы те немедленно выселились. Пришлось срочно искать пострадавшим новую дачу.

Какие меры принять

Перед заключением договора требуйте правоподтверждающие документы на дом и участок. Если дом вам сдает один из собственников, то он должен предъявить доверенности от остальных хозяев.

Внимательно сверяйте ФИО собственника недвижимости в правоподтверждающих документах с паспортными данными арендодателя, обращает внимание Ольга Баштанова. Эти же данные должны быть указаны в договоре аренды.

Включите эти пункты в договор аренды!

Помимо стандартных пунктов, которые содержатся в любом типовом договоре (его можно скачать в Интернете), опытные риэлторы советуют включить следующие уточнения:

- Перечень жильцов, которые поселятся в доме, в том числе возможность и условия появления домашних животных.

- Обратите внимание, что по законодательству наниматель имеет право без согласия собственника вселить своих несовершеннолетних детей (ст. 679 Гражданского кодекса РФ).

- График визитов хозяина дома.

- Условия пользования и порядок оплаты электричества, телефона, Интернета, охраны.

- Порядок уборки коттеджа и придомовой территории: кто, как часто и за какую плату будет этим заниматься.

- Устранение неисправностей в коттедже: как, за чей счет и в какие сроки будут исправляться неполадки.

- Имейте в виду, что во вновь построенных коттеджах бывают проблемы с канализацией, напором воды в кранах, газоснабжением.

- Условия ремонта «полетевшей» бытовой техники: стиральных машин, телевизоров, холодильников и проч.

- Страхование: дома, мебели, интерьера.

Такие траты ждут нанимателя:

- вознаграждение риэлтору (если подыскиваете и снимаете дом через агентство) - обычно в размере месячной арендной платы;

- арендная плата;

- страховой депозит (см. «Чем рискует хозяин дома») - от одного до двух размеров месячной арендной платы;

- плата за последний месяц найма;

- страховые взносы на страхование дома, мебели (как правило, арендодатели платят их сами, но фактически включают эти суммы в арендную плату);

- стоимость дополнительных услуг (уборка дома, стирка-глажка одежды и белья, уход за детьми нанимателя и проч.).

Подбирая «временную» дачу, обратите внимание на:

...расположение поселка

Особенно если вы планируете жить за городом и при этом продолжать ездить на работу. Обратите внимание на удобство подъездных путей.

...возможность выхода в Интернет

Имейте в виду, что в поселках относительно старой постройки (1970 - 1980 гг.) может не оказаться условий для подключения к Сети.

...охрану территории

Вы, конечно, не будете сидеть в коттедже безвылазно - по развлечениям соскучитесь, дела могут появиться. А загородный коттедж - лакомый кусочек для охотников за чужим добром. Так что к обеспечению безопасности, сохранности имущества нужно отнестись посерьезнее.

 

Ипотека и наследство

Статьи о недвижимости

Как говорил булгаковский Воланд, «человек смертен, но это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен». Если умерший являлся ипотечным клиентом банка, то его кончина, помимо горя, приносит близким немалые хлопоты по урегулированию обязательств по кредитному договору.

Первое и главное, о чем следует помнить: наличие договора о страховании жизни и трудоспособности, без чего практически нереально получить кредит, еще не гарантирует, что страховая компания возьмет решение проблем с банком на себя. Во многих случаях к оплате долгов придется подключаться созаемщикам, поручителям или наследникам.

Заплатят не за все

На первый взгляд, в страховых договорах все кажется просто: в случае смерти должника или получения им I или II группы инвалидности страховая компания выплачивает банку оставшуюся часть долга, и квартира выводится из-под залога. На практике все гораздо сложнее. Проблема в том, что страховщики, стремясь сделать свой продукт привлекательным для клиента, минимизируют стоимость полиса. Тарифы начинаются с 0,2% от страховой суммы, при этом никаких дополнительных медицинских освидетельствований застрахованного, как правило, не проводится – достаточно заполнить недлинную анкету.

Понятно, что удешевить полисы возможно, только сократив выплаты. Потому в договорах страхования представлен длинный перечень исключений, которые позволяют страховщикам не признавать смерть клиента страховым случаем. Как рассказывают банкиры, страховые компании отказываются гасить оставшиеся долги умершего примерно в каждом десятом случае. Чаще всего – в связи с сокрытием хронической болезни, которое, по мнению страховщиков, имело место при заключении договора страхования.

Но перечень исключений гораздо шире. Сюда относятся смерть от радиации, гибель во время или вследствие участия в военных действиях, случаи, связанные с арестом, заключением под стражу, лишением свободы застрахованного. В «черный список» включены также самоубийство, если оно произошло ранее, чем через два года после заключения договора страхования, и убийство, если оно организованно лицом, получающим выгоду в результате смерти застрахованного. Не рекомендовано умирать от потребления некачественного алкоголя, вождения машины в нетрезвом виде. Вообще, если умерший был под градусом, то страховые компании будут весьма тщательно искать причинно-следственную связь между потреблением алкоголя и смертью. Естественно, чтобы отказать в выплате. Страховые компании не возместят долг умершего банку также в том случае, если человек погиб вследствие занятий опасными видами спорта – профессионально или даже на любительском уровне.

Не вполне понятно, на каком основании из перечня страховых случаев смерть вследствие заражения ВИЧ или СПИД, вне зависимости от способа инфицирования. «Если будет доказано, что инфицирование впервые произошло во время действия договора страхования, страховая выплата должна быть произведена. Если выяснится и будет документально подтверждено, что инфицирование предшествовало заключению договора, скорее всего, будет отказ», – поясняет директор департамента ипотечного страхования ОАО СК «Альянс» (товарный знак – РОСНО) Арсен Широян. Но в договорах других компаний (например, «Росгосстраха») нет оговорки, позволяющей двояко толковать данное исключение.

Еще один «темный» момент, могущий стать поводом для отказа в выплате – сроки сообщения о наступлении страхового случая. «По условиям нашей компании при страховании от несчастных случаев и болезней страхователю (заемщику) либо выгодоприобретателю (банку) рекомендовано уведомить страховую компанию о событии, имеющем признаки страхового случая, в течение 31 дня с момента его наступления. Фактически, даже если этот срок не выполнен, заявление можно подать в течение трех лет», – говорит директор управления по личным видам страхования Северо-Западного дивизиона компании «Ренессанс страхование» Владимир Яковлев. Но в договоре того же «Росгосстраха» требуется уведомить страховую компанию и компетентные органы о наступлении страхового случая в абсолютно нереальный двухдневный срок.

По закону, о смерти застрахованного страховой компании сообщает выгодоприобретатель, в данном случае – кредитор. Но банк не будет собирать объемный пакет документов – справку о смерти с указанием ее причины, свидетельство о смерти, иные документы в зависимости об обстоятельств смерти, в том числе постановление о возбуждении или об отказе в возбуждении уголовного дела. Наследникам придется побеспокоиться об этом самим.

Коллективная ответственность

Если страховая компания признала смерть нестраховым случаем, обязанность расплатиться по кредиту ложится на третьих лиц. Рассмотрим первую ситуацию, когда в ипотечном договоре были указаны созаемщики (а такое бывает довольно часто, так как привлечение родственников в «компанию» должников увеличивает размер доступного кредита). «По общему правилу, все созаемщики по кредитному договору являются солидарными, то есть обладают равными правами и обязанностями. Иными словами, банку не важно, кто именно из созаемщиков вносит платежи, но в случае невыплаты по кредиту банк в равной степени обратится ко всем созаемщикам», – поясняет региональный директор банка Delta Credit Ольга Бажутина.

Несколько сложнее обстоит дело с поручителем. Рассуждая логически, поручитель обязывался отвечать за конкретного должника, и с его смертью эта ответственность прекращается. Действительно, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о поручительстве не предусмотрен переход к поручителю обязанностей по исполнению обязательств заемщика перед банком в случае его смерти. Но кредитные организации нашли способ, не нарушая ГК, нивелировать свои риски. «ВТБ24 в своих договорах поручительства прописывает обязанность поручителя отвечать по обязательствам по кредиту в случае смерти заёмщика. Поэтому даже если наследниками заёмщика стали другие лица (не поручитель), и они не платят по кредиту, обязанности поручителя по выплате сохраняются», – рассказывает начальник отдела клиентского сопровождения ипотечных кредитов филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Дмитрий Новиков.

Кроме того, некоторые банки могут потребовать от поручителя исполнение обязательств умершего заемщика в тот период, пока решается вопрос о признании смерти страховым случаем (на это обычно уходит 2-3 месяца) или до вступления наследников в свои права (по закону на это отводится полгода). Однако это не значит, что поручитель безвозвратно потеряет деньги. По закону, к нему переходят права кредитора в том объёме, в котором он удовлетворил требования банка. То есть поручитель имеет право через суд взыскать с вступивших в свои права наследников сумму, уплаченную в счёт погашения долга.

Все или ничего

Если страховая компания возвращает долг заемщика банку, то ипотечная квартира переходит к наследникам уже без обременения. Если же случай признан нестраховым, то, на основании статьи 1175 Гражданского кодекса, расплачиваться по долгам будут наследники. Но только в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. То есть взыскать больше, чем стоит унаследованное, кредитор не сможет.

Предположим, по каким-то причинам наследники не хотят или не могут быть должниками банка. Им достаточно в течение шести месяцев после смерти заёмщика написать нотариально заверенное заявление об отказе от наследства – и вопросы с ипотечным кредитом и залоговой квартирой их не будут больше касаться. Но надо помнить, что отказаться придется от всего и сразу: невозможно принять дачу, машину и яхту, а исключить из наследства только ипотечную квартиру.

Чаще все-таки наследники вступают в свои права и принимают на себя обязательства обслуживать банковский кредит, согласно унаследованным долям. То есть, если наследников двое, долг будет поделен пополам. При этом кредитор не станет оценивать качество новых заемщиков. «Банк не может выбирать наследников в зависимости от их платежеспособности. Вопрос перевода долга и порядка уплаты чисто технический, зависит от используемого банком программного обеспечения. Наследники должны открыть в банке счета и вносить на них средства для погашения кредита. Задача банка – обеспечить списание с их счетов платежей – либо «привязав» к ним в своей системе старый договор, либо выдав новый кредит наследникам, направив его на погашение кредита умершего», – говорит Дмитрий Новиков.

Если бремя долга оказывается непомерным, можно вступить в переговоры с кредитным отделом банка о реструктуризации выплат (например, об удлинении срока кредита). Другой путь – договориться с банком о продаже ипотечной квартиры. Вырученные средства делятся на две части: первая идет на погашение кредита, вторую получают наследники.

Банкиры призывают помнить еще об одном важном обстоятельстве. С момента смерти заемщика до принятия наследства и переоформления права собственности на залоговое жилье обычно проходит несколько месяцев. «Если не платить в этот период ежемесячные взносы, по кредиту начнут копиться просроченные платежи, и к моменту вступления в наследство наследнику придётся сразу погасить долг за несколько месяцев», – предупреждает Дмитрий Новиков. Начисление штрафных санкций (пени) на просрочку на период вступления в наследство может быть приостановлено, такие судебные прецеденты есть, но начисление процентов не прекращается.

Источник - БН.РУ

 

Наследство без суда и следствия

Статьи о недвижимости

Для того чтобы вступить в права наследования, необходимо подать заявление нотариусу не позднее полугода с момента открытия наследства. Однако многие граждане не торопятся с этим и в результате им приходится отстаивать свое право в судебном порядке.

Действительно, в нашей стране вступить в права наследования можно спустя шесть месяцев с момента открытия наследства. Поэтому многие граждане ошибочно полагают, что и к нотариусу нужно отправляются только через полгода. А он уже ничем помочь не может, потому что заявление должно было быть подано заблаговременно.

В итоге опоздавшим с подачей заявления о принятии наследства приходится отстаивать свое право в суде. И не всегда суд принимает решение в пользу наследника. Ему может быть передана только часть имущества, а в худшем случае вообще ничего. Особенно если умерший не оставил завещания.

Безграничное наследство

Суд может не удовлетворить иск о принятии наследства, например, если гражданин не проживал совместно с наследодателем, не вносил коммунальные платежи за его недвижимое имущество, не оплатил расходы по захоронению и так далее. А без суда не обойдется, потому что даже поданное всего на один день позднее шести месяцев заявление нотариус не примет, так как не имеет права идти навстречу гражданам, он оперирует исключительно фактами. В результате отправит наследника в суд, где и будут решать, признавать право наследования или нет.

Случается и так, что, например, сын умершего подал заявление на принятие наследства в положенный срок, а по его истечении появилась вдова умершего со своими претензиями на имущество. Без суда она сможет войти в наследство только с согласия наследника, успевшего в срок. Однако часто случается, что между родственниками существовал спор о праве, и подавший заявление своевременно не дает такого согласия. В итоге бедная вдова так и останется бедной.

«Я призываю всех наследников позаботиться о том, чтобы заявление было подано нотариусу до истечения шестимесячного срока, – говорит член правления Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко. – Пусть, конечно, это произойдет не прямо на следующий день. Кто-то ждет девять дней, кто-то сорок, иные намного дольше, но затягивать до окончания срока не стоит».

Следует напомнить, что с 1 января текущего года Нотариальная палата Санкт-Петербурга ввела практику «Наследство без границ», в соответствии с которой наследник имеет право подать заявление любому нотариусу. Но это касается только граждан, наследство которых открылось с 1 января. Если же беда пришла в семью раньше, то придется следовать архаичной системе ведения наследственных дел – искать нотариуса, за которым закреплена территория, где проживал умерший. Последнее место проживания устанавливается по старой, такой же архаичной, справке по форме 9 – справки о регистрации, которую до сих пор в народе называют «справкой о прописке».

При первом посещении нотариуса наследники предоставляют следующие документы: свидетельство о смерти, документ, подтверждающий место открытия наследства (форма 9), и документ, подтверждающий основание наследования. Таковым, в первую очередь, служит завещание. Причем на нем должна быть отметка нотариуса, который удостоверил завещание, о том, что оно не было отменено или изменено. Если завещание составлено не было, то наследники предоставляют документы, подтверждающие родство. Для супругов это свидетельство о браке, для детей свидетельство о рождении, о смене фамилии (как правило – для дочерей) и другие документы, в которых отражена цепочка, подтверждающая родство. Иногда случается, что родители переживают своих детей. Тогда они становятся наследниками. В этом случае нужно предоставить свидетельство умершего сына/дочери.

Но самое первое, что необходимо для открытия дела о наследстве, это форма-9 и свидетельство о смерти. Все остальные бумаги можно собрать и предоставить нотариусу позднее, а срок сбора может оказаться долгим. Особенно трудно собирать документы для наследников второй, третьей и последующих очередей (в действующем Гражданском кодексе предусмотрено семь очередей наследования: за прямыми наследниками, ближайшими родственниками, следуют племянники, внучатые племянники, дяди, тети и так далее).

Волей умершего

Существует два правила передачи наследуемого имущества: по завещанию и по закону. По прежнему ГК преимущество отдавалось «законным наследникам» – ближайшим родственникам. И только если таковые не выявлялись, то вступало в силу завещание. Теперь, с введением третьей части Гражданского кодекса РФ, приоритеты поменялись местами. Сейчас превалирующим основанием для наследования является завещание. И только при его отсутствии, или если завещано не все имущество, вступает в силу наследование «по закону». Это очень важный прорыв в нашем законодательстве – волю завещателя поставили над законом. Потому что любой человек должен быть вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению.

Интересно, что завещать можно даже имущество, которое не принадлежит гражданину на момент составления завещания. Он может оставить кому-либо и то имущество, которое планирует приобрести в перспективе. Причем оставить любым лицам. Необязательно родственникам, а кому угодно, в том числе юридическим лицам, общественным организациям, религиозным общинам и так далее. Правда этот законодательный прорыв породил и массу неординарных ситуаций. В нотариальной практике появились случаи, когда люди завещают свое имущество различным одиозным личностям: политикам, колдунам-экстрасенсам и прочим.

А возможность завещать имущество, еще не ставшее собственностью, привела к тому, что в нотариальной практике появились завещатели, например, золота Колчака или казны Емельяна Пугачева.

Впрочем, воля умершего не безгранична. В иных случаях все-таки выше закон. В ст. 1149 ГК РФ есть такое понятие, как «обязательные наследники». Это родители, дети и супруги, которые к моменту открытия наследства являлись нетрудоспособными. А именно: инвалидами первой и второй группы, несовершеннолетними, либо пенсионерами. Что касается последних, то они обязательно должны быть пенсионерами по возрасту (55 лет женщины, 60 мужчины), а не по факту. То есть, например, наследник, служивший летчиком, космонавтом или ходивший на атомном подводном крейсере, а следовательно, ставший пенсионером задолго до наступления своего 60-летнего юбилея, в категорию «обязательных» не попадает. То же самое касается граждан, проживающих и работающих в районах Крайнего Севера. Такая норма представляется несправедливой, ведь всем подобным категориям граждан выплачивают пенсию именно потому, что они служили или работали там, где человек физически стареет быстрее. Но закон есть закон.

Надо заметить, что пенсионный возраст наследника учитывается на момент смерти владельца имущества, на которое он претендует. Пусть даже на следующий день после кончины родственника было получено пенсионное удостоверение, в категорию обязательных наследников уже не попасть.

То же самое касается инвалидов. Нотариусам известны случаи, когда, в силу распространенных заблуждений в вопросах права, в течение того самого шестимесячного срока люди судорожно придумывали себе инвалидность. Но все их усилия были тщетны – в категорию обязательных попадают при жизни наследодателя, но никак не после.

Также существует особая категория обязательных наследников – это зачатые при жизни, но родившиеся после смерти наследодателя дети.

Лишенный наследства

Кстати, в сравнении с ГК РСФСР, в новом ГК РФ обязательная доля наследства уменьшилась. Раньше она составляла 2/3 имущества, теперь уменьшена до 1/2. Если наследодатель завещал все свое имущество постороннему лицу, но существует обязательный наследник, то он получит половину имущества в независимости от воли завещателя.

Завещателям и их родственникам следует учитывать тот факт, что один из супругов не может оставить все общенажитое имущество кому-либо – половина все равно достается пережившей мужа супруге или наоборот. Причем от этой половины нельзя отказаться. Придется принять супружескую долю, а уж потом распоряжаться ею по собственному усмотрению. Например, подарить или продать «по демпинговой цене» свою долю недвижимого имущества тому, кому оно было завещано. Или же воспользоваться им против воли покойного. Бывает и так.

Этот порядок может быть изменен в пользу наследника только в случае, если между супругами ранее был нотариально заверен брачный договор, подразумевающий раздел имущества супругов.

Чтобы получить в наследство квартиру, дом или земельный участок, помимо перечисленных выше документов необходимо предоставить нотариусу правоустанавливающий документ на объект недвижимости. Это может быть справка ЖСК, договор приватизации, договор купли-продажи, дарения или какая-то иная форма договора. Также правоустанавливающим документом может служить судебное решение о праве умершего на объект.

Сюда же нужно приложить технические характеристики объекта (для квартиры это выписка из ПИБа, для земельного участка кадастровый паспорт), отчет об оценке объекта недвижимости на дату смерти собственника, причем достаточно инвентаризационной оценки, и документ, подтверждающий отсутствие обременений на это имущество.

При этом надо заметить, что с недавнего времени нотариусы Санкт-Петербурга могут оказать содействие в получении выписки ЕГРП.

Впрочем, возможны нюансы, когда возникает необходимость добора еще каких-нибудь бумажек, но нотариус обязан помочь разобраться во всем этом. Самое главное – не следовать упомянутому расхожему заблуждению. Нужно обязательно подать заявление до истечения шести месяцев с момента кончины наследодателя. А уже после этого сколько угодно заниматься сбором документов. С прошлого года срок хранения наследственных дел стал постоянным. Можно собирать документы и год, и два, и десять, и даже, упаси господи, до выхода на сцену следующей очереди наследников.

Источник - БН.РУ

 

Ипотека и развод: как поделить квартиру

Статьи о недвижимости

Покупая квартиру с помощью ипотечного кредита на 15-20 лет, семья рассчитывает прожить долгую и счастливую жизнь. Но в жизни случается всякое, люди расстаются – и довольно часто.

По статистике в России распадаются 65% браков, причем большая часть из них – в первые пять лет совместной жизни. И без того невеселое событие отягощается необходимостью решить непростые вопросы, связанные с погашением жилищного кредита. Кто будет должен банку и кому достанется квартира, разбирался БН.

Совместное имущество

Прежде всего необходимо знать, что согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только между ними не заключен брачный договор, предусматривающий иной порядок владения.

Причем п. 3 ст. 34 Кодекса уточняет, что право на общее имущество супругов принадлежит даже тому из них, кто в период брака не работал – вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Раздел может быть осуществлен как в период развода, так и в течение трех лет после него. Таким образом, квартира, приобретенная в браке, вне зависимости от того, на кого она оформлена, должна быть поделена поровну. Так же, как и обязательства перед банком будут в равной мере нести оба бывших супруга, вне зависимости от того, выступали ли они созаемщиками или кредит был оформлен на одного из них. Дальше начинаются более тонкие нюансы.

Без банка не обойтись

Необходимо помнить, что развод – не повод задерживать платежи по кредиту. Иначе все может закончиться наихудшим образом: банк продаст залоговую квартиру с аукциона, и уйдет она по цене, ниже среднерыночной. Из вырученных денег будут погашены банковский кредит, пени, штрафы, расходы на организацию аукциона, а оставшаяся сумма поделена между разведенными супругами. Есть опасность, увлекшись выяснением отношений и забыв про обязательства перед кредитором, остаться и без квартиры, и без денег.

Еще одно непреложное правило – необходимо известить банк о разводе. По условиям предоставления кредита заемщики обязаны оповещать банк о любых значимых в жизни изменениях: утере или восстановлении документов, смене места работы, изменении уровня дохода, рождении ребенка. Расторжение брака также относится к перечню случаев, существенно меняющих условия жизни заемщика. Но еще до обращения в банк разводящимся следует определиться, какой исход событий является предпочтительным. Идеальный вариант – найти недостающую сумму денег и погасить ипотечный кредит досрочно. После чего можно, не торопясь, продать квартиру по наилучшей цене и полученную сумму поделить пополам.

Но идеал, как известно, в действительности встречается нечасто. Как правило, есть реальный выбор между двумя возможностями: продать квартиру, находящуюся в залоге, или продолжать выплачивать кредит. Для реализации залогового имущества надо получить разрешение банка. Самостоятельная продажа залогового объекта, конечно, даст лучший финансовый результат, чем аукцион, проведенный банком в случае просрочки платежей. Но все равно квартира скорее всего будет продана с дисконтом, так как далеко не всякий покупатель согласится мириться со сложностями, связанными с куплей-продажей залогового жилья.

Кстати, если оба супруга вполне кредитоспособны, то банк может предложить следующий способ решения их жилищной проблемы. Он разрешает продать жилье, погасить кредит, а вырученные средства использовать как первоначальные взносы для покупки двух новых ипотечных квартир – отдельно для каждого из бывших супругов.

Поделить по-братски

Альтернативный вариант – продолжать совместно платить ипотеку, с тем чтобы продать квартиру по лучшей цене после выплаты кредиты. Так как цены на жилье с прошлого года растут немного быстрее, чем инфляция, на 10-12% в год, вложенные деньги оказываются защищенными от обесценивания. Однако, как правило, созаемщики хотят уточнить свои имущественные права и разделить квартиру, находящуюся в общей совместной собственности, на доли, с тем чтобы каждый мог платить за себя. Для этого надо обратиться с письменным заявлением в банк.

Но банки вовсе не в каждом случае идут навстречу пожеланиям разводящейся семьи. Во-первых, один из супругов может не устроить их в качестве самостоятельного заемщика, например, из-за неудовлетворительного уровня доходов. Во-вторых, солидарная ответственность по кредиту выглядит в глазах банков более надежной. В-третьих, если квартира однокомнатная, разделить ее в натуре нельзя – каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. Согласно п. 4 ст. 5 Закона «Об ипотеке» «часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки».

Если упрямство банка в этом вопросе кажется безосновательным, можно обратиться в суд. Суд разделит квартиру пополам, если не усмотрит в ситуации особых обстоятельств. «Особые обстоятельства» – это прежде всего несовершеннолетние дети. Тот родитель, с кем они проживают, может получить по суду большую долю в собственности. В тех случаях, когда один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам (образно говоря, сидел на шее у второго) или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (пил, играл в азартные игры), суд при разделе имущества также может отступить от принципа равенства. Размеры платежей каждого экс-супруга будут установлены пропорционально долям собственности в квартире. Копию решения суда следует направить в банк с сопроводительным письмом в свободной форме. Банк поступит в соответствии с предписаниями суда.

Однако следует помнить, что взаимозависимость долевых собственников сохраняется. Если один из супругов прекращает гасить свою долю ипотечного кредита, банк опять-таки может довести дело до продажи залогового объекта или его части (например, комнаты в многокомнатной квартире). Интересы второго супруга, являющегося добросовестным плательщиком, при этом так или иначе ущемляются. Один из возможных выходов в таком случае – вносить платежи за бывшую «половину», с тем чтобы потом предъявить через суд документально подтвержденные претензии материального характера и заявить права на большую часть квартиры.

Еще один сценарий развития событий – один из супругов безвозмездно или за денежную компенсацию отказывается от своей доли в совместном имуществе, а второй готов взять на себя все выплаты по ипотеке. Если платежеспособность второго супруга не вызывает сомнений у банка, то переход права собственности регистрируется в регистрирующем органе. За переоформление кредитного договора на одного из супругов придется заплатить комиссию в размере 0,5 - 1% от суммы оставшегося долга.

Подводные камни

Прежде чем приступить к дележу ипотечной квартиры, надо иметь в виду еще несколько менее очевидных моментов. Например, если квартира куплена до брака, она принадлежит тому из супругов, на кого была оформлена. Но вот ипотечные платежи, выплаченные в период брака, считаются совместно нажитым имуществом. Потому при разводе второй супруг имеет право либо на денежную компенсацию в размере половины произведенных за семейную жизнь платежей, либо на соответствующую им долю в квартире. Доказать, что платежи за ипотеку производились не из семейного бюджета, а из личных средств приобретателя жилья, будет весьма проблематично.

Еще более любопытная ситуация может сложиться, если была куплена строящаяся квартира. Предположим, человек внес первоначальный взнос, выплачивал ипотеку, а перед тем, как объект был достроен, успел жениться. В таком случае он может потерять половину жилплощади. Так как права собственности на квартиру были оформлены уже в браке, она будет считаться совместно нажитым имуществом.

Нередко случается, что деньги на первоначальный взнос молодой семье дарят родители. Или средства аккумулируются за счет продажи старой квартиры, дачи или комнаты, доставшейся по наследству одному из супругов. По закону то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Но чтобы доказать, что средства, полученные в дар или по наследству, не были пущены по ветру, а пошли на решение жилищного вопроса, все действия с ними должны быть строго задокументированы. Оптимальный вариант, если деньги за продажу, например, оставшейся от бабушки дачи были переведены покупателем со своего счета на счет продавца, а затем банковским распоряжением направлены на погашение первоначального взноса или ипотечного кредита. В этом случае происхождение денег и их дальнейшая история очевидны. Но так как в России до сих пор предпочитают расчеты наличными средствами, в суде зачастую трудно доказать, что на покупку недвижимости были потрачены «именно те деньги».

Наконец, следует знать, что если брак был гражданским (незарегистрированным), то при разводе супруги не смогут претендовать на раздел имущества. Права и обязанности в отношении квартиры возникают только у того гражданского супруга, на чье имя она оформлена. Хотя сейчас некоторые банки начали выдавать ипотечные кредиты гражданским супругам.

Большинства спорных ситуаций с имуществом можно избежать, если заключить брачный договор. Сделать это можно как до свадьбы, так и в процессе семейной жизни. Но пока на брачные контракты решаются лишь 5% россиян. Это люди 35-45 лет, однажды уже пережившие развод и болезненный раздел имущества.

Источник - БН.РУ

 
Еще статьи...
  • Новости

    Предварительные договоры объявили вне закона
    Администрации Петербурга наконец удалось доказать, что застройщики должны продавать жилье исключительно по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Арбитражный суд решил, что привлекать деньги дольщиков можно лишь на основании договоров, прошедших государственную регистрацию, то есть в соответствии с этим законом.…
  • Застройщики

    ЗАО Содружество
    Информация о застройщике Компания СОДРУЖЕСТВО - одна из лидирующих на строительном рынке Санкт-Петербурга, перешагнула в 2008 году 20-летний рубеж. Предприятие находится в постоянном развитии, в поиске новых идей и освоении современных технологий.Развивая собственное производство, осваивая выпуск конкурентоспособной продукции, компания стремится экспортировать за…
Недвижимость: новости, публикации

Главная Текущая страница > Статьи о недвижимости