Задать вопрос
Посетить Блог
Подписаться на RSS ленту статей о недвижимости ЗАО Стройбетон

Таунхаусы в СПб

Таунхаусы в Санкт-Петербургe. Приморский район. ЖК Орловский 3

  Жилой комплекс «Орловский-3» Застройщик – ЗАО «Содружество». Адрес - ул. Малая Десятинная (Приморский район Коломяги). Срок сдачи - Комплекс таунхаусов…

Малоэтажная застройка

Квартиры в строящемся малоэтажном жилом комплексе. Приморский район

  Два жилых дома со встроенными помещениями и заглубленного между ними паркинга. Срок сдачи: III квартал 2011 года ул. 1-я Никитинская, д. 24 (Приморский район, Коломяги) Оформление…

Коттеджи в СПб

Малоэтажный жилой комплекс Щербаковский. Таунхаусы в СПб.

Торопитесь! Остался последний таунхаус!!! Коттеджи, таунхаусы бизнес-класса в Санкт-Петербурге Застройщик - ЗАО "Содружество". Адрес - ул. Щербакова, д. 25, лит. А. Срок сдачи - Сдан.…

Готовое жилье

Жилой комплекс Малое Карлино

Квартиры в сданном жилом комплексе "Малое Карлино" Застройщик - ООО "ОблСтрой 55". Адрес - Ленинградская область, Ломоносовский район, д. Малое Карлино, дом 24 Срок сдачи…

Схемы приобретения квартир в строящихся домах. Кооператив (ЖСК)

Статьи о недвижимости

В предыдущей статье мы рассмотрели две схемы покупки квартиры в новостройке:

  • покупка квартиры по договору долевого участия;
  • покупка квартиры по предварительному договору купли-продажи недвижимости;

В этой статье мы рассмотрим схему покупки квартиры путем вступления в кооператив

Существуют три основные разновидности кооператива: жилищно-строительный (ЖСК), жилищно-накопительный (ЖНК) и потребительский (ПК). 

ЖСК создается для строительства конкретного дома (его называют еще «кооперативом одного дома»). Задача ЖНК - обеспечить своих членов жильем как таковым: как посредством покупки квартир, так и путем строительства домов.

Различаются и схемы оплаты жилья. В ЖСК члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. Члены ЖНК самостоятельно создают «общий котел», из которого по мере накопления необходимых сумм за счет взносов новых членов оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами.

Также нужно иметь в виду, что закон позволяет накопительным кооперативам приобретать жилье для пайщиков не ранее чем через два года после вступления в кооператив.

В отличие от ЖНК и ЖСК потребительский кооператив (или потребительский ипотечный кооператив) не ограничен жесткими «рамками». В результате в таких кооперативах есть возможность получить жилье в собственность уже через 3 - 6 месяцев после вступления в ПК. При этом размер суммы, которую кооператив добавляет при покупке квартиры, может составить до 70%. В потребительском ипотечном кооперативе возможны два способа приобретения жилья:  в собственность члена кооператива с залогом жилого помещения (ипотекой);  в собственность кооператива с предоставлением в пользование члену кооператива.  В последнем случае квартира становится собственностью гражданина после полной выплаты пая. (Все о ПИКах)

 

 

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Суть современных ЖСК в том, что они представляют собой общества взаимного кредитования, где деньги на покупку квартир поступают только от взносов членов кооператива, а не из других источников (скажем, банковских кредитов). Сама же схема работы ЖСК выглядит следующим образом. Сначала человек, решивший стать членом ЖСК, вносит вступительный и первоначальный паевой взносы (как правило, 5% и 10% от планируемой стоимости квартиры соответственно). Затем накапливает часть пая, необходимую для получения от ЖСК ссуды на покупку квартиры (обычно 50% от ее стоимости). После этого человек становится в очередь на приобретение жилья. Место в очереди зависит не только от порядка, в котором люди накапливают на жилье, но и от соотношения сроков накопления и рассрочки. Грубо говоря, чем дольше ты копишь (то есть чем больше позволяешь другим пользоваться своими деньгами) и чем быстрее потом деньги отдаешь, тем скорее получишь вожделенные квадратные метры.

После покупки квартиры она оформляется в долевую собственность членов ЖСК, где доля пайщика устанавливается в соответствии с уже выплаченной им частью пая. Чем больше общественных денег, которые были ему предоставлены в виде ссуды, человек возвратит, тем больше будет увеличиваться его доля. Также стоит отметить, что стоимость квартиры фиксируется на момент ее приобретения, поэтому возможное повышение цен на рынке недвижимости уже никак не повлияет на условия погашения предоставленной ссуды.

Как только пайщик вселяется и прописывается в квартире, он начинает погашать выданную ему ссуду. Как правило, последняя предоставляется на срок, в два раза превышающий период накопления. Однако сумму можно выплатить и раньше. Это весьма выгодно, так как помимо паевых взносов за купленную квартиру участник кооператива выплачивает еще и взносы членские – в среднем 0,5% стоимости квартиры ежемесячно, то есть 6% годовых. Когда пайщик полностью расплачивается с ЖСК, квартира окончательно оформляется в его собственность.

Риски при покупке квартиры путем вступления в ЖСК

В самой системе ЖСК кроется множество недостатков, которые дают мошенникам большое пространство для маневра. Первый минус ЖСК в самой модели его функционирования. Тот факт, что люди возвращают деньги медленнее, чем копят, приводит к образованию очереди на приобретение жилья. Приведем такой пример. Представьте себе, что каждый месяц в некий кооператив «Плати и живи» вступают 10 человек. На накопление каждый тратит два года, а на выплату рассрочки – четыре. Первые пару лет деньги в кооперативе только аккумулируются. Затем накопленная сумма примерно в течение года тратится на покупку квартир. За этот год она пополняется значительно медленнее, чем расходуется – ведь каждый месяц нужно покупать 10 квартир для 10 членов кооператива, накопивших всего половину. Эти люди, вступая в период рассрочки, выплачивают в месяц в два раза меньшие суммы, чем во время накопления. Итак, еще примерно через год все накопленное тратится на приобретение квартир – теперь денег у ЖСК не остается совсем. Все, что поступает на счет, тут же тратится на квартиры для очередных участников кооператива. Начинает скапливаться очередь – при неизменном потоке вступающих в ЖСК денег ежемесячно поступает меньше, чем необходимо. Еще три года очередь только растет. И лишь спустя 6 лет после образования кооператив вступит в фазу стабилизации – люди начнут в плановом порядке выходить из него, выплатив свой пай. Сумма, поступающая от всех членов ЖСК в период накопления, становится равной сумме, поступающей от участников, находящихся в периоде рассрочки.

Какой из всего этого можно сделать вывод? Правильно – за право купить квартиру «за полцены с рассрочкой» участник ЖСК «платит» не только деньги (членские взносы), но и время. И это время способно сыграть с ЖСК очень жестокую шутку. Нетрудно догадаться, что если количество вновь вступающих участников начнет уменьшаться (а никто не может дать гарантии обратного), то очередь для уже вступивших станет катастрофически расти. В таком случае лучшее, на что может рассчитывать человек, еще не накопивший пресловутые «50% стоимости квартиры» – это возврат собственных денег, а в худшем он может не увидеть их вообще.

 

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

В отличие от ЖСК ЖНК создается не под конкретный дом и может участвовать в строительстве и приобретении апартаментов в многоквартирных домах на всей территории России.

Принцип ЖНК, как уже было сказано выше, заключается во вложении привлеченных денег граждан в возведение и приобретение квартир. ЖНК своими силами может осуществлять функции застройщика, инвестора, участника долевого возведения. По закону, для приобретения квартиры в кооперативе нужно внести 1-ю часть от цены квартиры путем накопления или единовременного внесения средств и подождать, пока квартира будет построена или приобретена. Это 1 промежуток времени, который называется накопительным. Второй промежуток времени - расчетный, на протяжении которого пайщик оплачивает оставшуюся часть цены квартиры, которую за него внес кооператив. Чтобы купить квартиру, стоит стать членом ЖНК, им может оказаться любой желающий в возрасте от шестнадцати лет. Для этого нужно подать заявку на имя директора или управления, на основании которого будет вынесено решение о вашем вступлении в кооператив. Это решение вместе с заявлением отправляется в федеральную налоговую службу для внесения сведений о вас в государственный реестр юр. лиц как о члене ЖНК. Выполнив процедуру регистрации, налоговая выдает свидетельство и выписку из реестра. Лишь после данного вы становитесь членом ЖНК и можете вносить финансы за собственную квартиру.

По закону, в ЖНК предусмотрено несколько разновидностей взносов. Вступительный взнос нужен для вашего оформления в кооперативе. Членские взносы обеспечивают хозяйственно-административную деятельность ЖНК (оплата труда работников кооператива, офисной комнаты, канцелярии и т.д). Основной взнос - паевой, направляется кооперативом на покупку или возведение жилища. Паевые взносы составляют паевой фонд, который по закону может расходоваться лишь на уставную деятельность, т.е. на приобретение квартир для членов ЖНК. К тому же обязательно предусматривается резервный фонд, призванный обеспечивать бесперебойную работу кооператива в ситуациях появления любых форс-мажорных ситуаций, например, скачков расценок на рынке недвижимости. Резервный фонд пополняется за счет взносов членов ЖНК, однако при выходе из кооператива эти финансы возвращаются или засчитываются в последний платеж за квартиру.

Деятельность ЖНК контролируется федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР), Федеральной налоговой службой и Правительством РФ, разрабатывающая нормативы финансовой устойчивости деятельности кооперативов. ЖНК должны подавать в ФСФР ежеквартальный и годовой отчеты, включающие бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения, информацию обо всех пайщиках, сделках кооператива, размере паевого и других фондов ЖНК, купленных жилых комнатах, число жилищ, учредительные бумаги и т.д. Если даже ЖНК не направят данный отчет в ФСФР,то это сделает налоговая служба. ФСФР и налоговая служба проводят проверки и рассматривают все бумаги, в частности договоры, реестры, решения, формы бухгалтерской отчетности. Данные о членах кооператива, их взносах и платежах, параметры жилой комнаты устанавливаются в 3-х реестрах, которые ведутся банками, государственными и муниципальными органами. ЖНК вправе вкладывать средства пайщиков лишь в жилые комнаты, их покупку или возведение.

Риски при покупке квартиры путем вступления в ЖНК.

Член кооператива получает жилье, лишь выполнив условия накопления, а не сразу, как при ипотечном кредитовании. Кроме того, до полной выплаты пая жилье, как правило, находится в собственности кооператива, и если он разорится и будет ликвидирован, все его имущество, в том числе квартиры, может быть распродано для расчетов с кредиторами. Так что если у потенциального пайщика есть хоть какие-то сомнения по поводу добросовестности кооператива, лучше воздержаться от участия в нем - под видом кооператива очень легко скрыть очередную финансовую пирамиду.

В следующей статье мы рассмотрим вариант покупки квартиры по договору цессии.

 
  • Новости

    Предварительные договоры объявили вне закона
    Администрации Петербурга наконец удалось доказать, что застройщики должны продавать жилье исключительно по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Арбитражный суд решил, что привлекать деньги дольщиков можно лишь на основании договоров, прошедших государственную регистрацию, то есть в соответствии с этим законом.…
  • Застройщики

    ЗАО Содружество
    Информация о застройщике Компания СОДРУЖЕСТВО - одна из лидирующих на строительном рынке Санкт-Петербурга, перешагнула в 2008 году 20-летний рубеж. Предприятие находится в постоянном развитии, в поиске новых идей и освоении современных технологий.Развивая собственное производство, осваивая выпуск конкурентоспособной продукции, компания стремится экспортировать за…
Недвижимость: новости, публикации