Задать вопрос
Посетить Блог
Подписаться на RSS ленту статей о недвижимости ЗАО Стройбетон

Таунхаусы в СПб

Таунхаусы в Санкт-Петербургe. Приморский район. ЖК Орловский 3

  Жилой комплекс «Орловский-3» Застройщик – ЗАО «Содружество». Адрес - ул. Малая Десятинная (Приморский район Коломяги). Срок сдачи - Комплекс таунхаусов…

Малоэтажная застройка

Квартиры в строящемся малоэтажном жилом комплексе. Приморский район

  Два жилых дома со встроенными помещениями и заглубленного между ними паркинга. Срок сдачи: III квартал 2011 года ул. 1-я Никитинская, д. 24 (Приморский район, Коломяги) Оформление…

Коттеджи в СПб

Малоэтажный жилой комплекс Щербаковский. Таунхаусы в СПб.

Торопитесь! Остался последний таунхаус!!! Коттеджи, таунхаусы бизнес-класса в Санкт-Петербурге Застройщик - ЗАО "Содружество". Адрес - ул. Щербакова, д. 25, лит. А. Срок сдачи - Сдан.…

Готовое жилье

Жилой комплекс Малое Карлино

Квартиры в сданном жилом комплексе "Малое Карлино" Застройщик - ООО "ОблСтрой 55". Адрес - Ленинградская область, Ломоносовский район, д. Малое Карлино, дом 24 Срок сдачи…

Риски в сделках с недвижимостью - 2

Статьи о недвижимости

Риски в сделках с недвижимостью. Часть 1

Риски в сделках с недвижимостью. Часть 2

Риски в сделках с недвижимостью. Часть 3

Оценка рисков в сделках с недвижимостью

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ РИСКОВ

Теперь поговорим о конкретных видах рисков, которые возможны в сделке, связанной с недвижимостью.

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ РИСКИ

Гражданско-правовые риски - это риск признания договора незаключенным, риск признания сделки недействительной, иные риски.

Риск признания договора незаключенным

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В зависимости от того, о какой конкретно сделке с недвижимостью идет речь, будут определяться существенные условия соответствующего договора. Например, в договоре купли-продажи недвижимости это объект продажи и цена. Найти существенные условия, которые являются таковыми в силу закона, в большинстве случаев и для неюриста не составит труда. Достаточно открыть Гражданский кодекс или иной закон, которым регламентирован порядок заключения данного договора (например, если речь идет о договоре долевого участия в строительстве, это Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), и внимательно прочитать статьи, посвященные тому или иному виду договора. Если в статьях относительно того или иного условия будет написано "в договоре должно указываться", "в договоре указывается", "на условиях, предусмотренных договором" и т.д., соответствующие условия и будут существенными. Однако бывают достаточно сложные ситуации.

Пример 3.
Очень много споров ведется по поводу того, какие существенные условия договора должны быть указаны в договоре соинвестирования строительства. Существует точка зрения, согласно которой это смешанный договор, включающий в себя черты договора простого товарищества и строительного подряда. А значит, делается вывод: в договоре соинвестирования строительства должны быть указаны существенные условия обоих видов этих договоров. Другие юристы, наоборот, не согласны с данной точкой зрения. Судебная практика по данному вопросу тоже противоречива (см., например, Постановления ФАС ВСО от 07.06.2000 N А33-5378/99-С2-Ф02-965/00-С2; ФАС ВСО от 13.02.2002 N А33-11925/01-С1-Ф02-119/02-С2; ФАС СЗО от 03.12.2004 N А56-14985/04; ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2004 N А42-8749/03-13, ФАС МО от 30.03.2005 и 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05, ФАС МО N КГ-А41/4081-05-3 от 24 и 31.05.2005 по делу N А41-К1-21244/04, Президиума ВАС РФ от 01.06.2004 N 639/04 по делу N А58-8140/2002).

Пример 4.
В очень многих договорах, связанных с недвижимостью, существенными условиями в силу закона являются условия о сроке: в договоре строительного подряда - срок строительства, в договоре долевого участия - срок передачи объекта долевого участия и т.д. Прописать их корректно достаточно сложно. Правила определения сроков содержатся в статье 190 ГК РФ, согласно которой срок может быть определен указанием на конкретную дату, обозначением периода времени и указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Если вы согласовали срок путем указания на событие, которое может не наступить, срок считается несогласованным. Между тем неизбежность наступления многих событий, на которые зачастую ссылаются в договорах, довольно сомнительна. Срок передачи объекта привязывают к вводу в эксплуатацию, срок окончания строительства - к проведению какой-то глобальной выставки или презентации и т.д.

Так как существенными условиями договора считаются не только те, которые прямо названы в законе, но и те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, то фактически все условия договора становятся существенными. А значит, необходимо убедиться, что все они согласованы. Это касается, например, согласования любых сроков, которые вы не обязаны указывать в силу закона в договоре, но решили указать. Значит, необходимо убедиться, что и они прописаны корректно и что нет ссылки на событие, которое может не наступить.

 

Риск признания сделки недействительной

 

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В параграфе 2 главы 9 перечислены случаи, когда сделка может быть признана недействительной, в частности когда она:

  • совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности (статья 169 ГК РФ);
  • является мнимой или притворной (статья 170 ГК РФ);
  • совершена гражданином, признанным недееспособным (статья 171 ГК РФ);
  • совершена несовершеннолетним лицом (статьи 172, 175 ГК РФ);
  • совершена юридическим лицом и выходит за пределы его правоспособности (статья 173 ГК РФ);
  • совершена лицом, которое было ограничено в полномочиях на ее заключение (статья 174 ГК РФ);
  • совершена гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 176 ГК РФ);
  • совершена гражданином, который не способен понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ);
  • совершена под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (статья 179 ГК РФ).

При оценке рисков, касающихся недействительности сделки, следует учитывать предписания Пленума ВАС, изложенные в Постановлении от 10.04.2008 N 22 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применение статьи 169 ГК РФ".

Процедура оценки в данном случае договора, связанного с недвижимостью, в принципе не отличается от стандартной процедуры оценки других договоров: это проверка полномочий подписывающего договор на основании учредительных документов, доверенности; проверка наличия у контрагента лицензии, если речь идет о строительстве, и т.д.

Что касается возможности признания договора недействительным в связи с тем, что сделка будет определена как мнимая или фиктивная, то здесь риски связаны со сделками, когда формально одна сделка в целях налогообложения оформляется как другая. Однако в соответствующей переквалификации сделки больше заинтересован налоговый орган, а не контрагент. О налоговых рисках, связанных с признанием соответствующей сделки мнимой или притворной, речь пойдет чуть ниже.

Иные гражданско-правовые риски

Это риск невыполнения обязательств по договору, взятие на себя нежелательных обязательств, риск расторжения договора в одностороннем порядке и пр. Понятно, что для того, чтобы избежать подобных рисков, необходимо, чтобы в договоре были четко прописаны взаимные права и обязанности. Однако есть и некоторые "хитрости", о которых знают те, кто работает на рынке недвижимости.

Пример 5.
Так, например, для агентства недвижимости выгоднее заключить агентский договор с заказчиком, а не договор об оказании услуг, поскольку последний согласно императивным нормам ГК РФ может быть в любой момент разорван заказчиком услуг в одностороннем порядке. Агентский же договор разорвать не так просто. А значит, не так просто будет без мотивации отказаться от услуг агента.

Источник - Журнал "Жилищное право" №1 2011г. (автор - Юлия Хачатурян, генеральный директор компании Nika, risk plan)

 
  • Новости

    Предварительные договоры объявили вне закона
    Администрации Петербурга наконец удалось доказать, что застройщики должны продавать жилье исключительно по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Арбитражный суд решил, что привлекать деньги дольщиков можно лишь на основании договоров, прошедших государственную регистрацию, то есть в соответствии с этим законом.…
  • Застройщики

    ЗАО Содружество
    Информация о застройщике Компания СОДРУЖЕСТВО - одна из лидирующих на строительном рынке Санкт-Петербурга, перешагнула в 2008 году 20-летний рубеж. Предприятие находится в постоянном развитии, в поиске новых идей и освоении современных технологий.Развивая собственное производство, осваивая выпуск конкурентоспособной продукции, компания стремится экспортировать за…
Недвижимость: новости, публикации