Задать вопрос
Посетить Блог
Подписаться на RSS ленту статей о недвижимости ЗАО Стройбетон

Таунхаусы в СПб

Таунхаусы в Санкт-Петербургe. Приморский район. ЖК Орловский 3

  Жилой комплекс «Орловский-3» Застройщик – ЗАО «Содружество». Адрес - ул. Малая Десятинная (Приморский район Коломяги). Срок сдачи - Комплекс таунхаусов…

Малоэтажная застройка

Квартиры в строящемся малоэтажном жилом комплексе. Приморский район

  Два жилых дома со встроенными помещениями и заглубленного между ними паркинга. Срок сдачи: III квартал 2011 года ул. 1-я Никитинская, д. 24 (Приморский район, Коломяги) Оформление…

Коттеджи в СПб

Малоэтажный жилой комплекс Щербаковский. Таунхаусы в СПб.

Торопитесь! Остался последний таунхаус!!! Коттеджи, таунхаусы бизнес-класса в Санкт-Петербурге Застройщик - ЗАО "Содружество". Адрес - ул. Щербакова, д. 25, лит. А. Срок сдачи - Сдан.…

Готовое жилье

Жилой комплекс Малое Карлино

Квартиры в сданном жилом комплексе "Малое Карлино" Застройщик - ООО "ОблСтрой 55". Адрес - Ленинградская область, Ломоносовский район, д. Малое Карлино, дом 24 Срок сдачи…

Риски в сделках с недвижимостью - 3

Статьи о недвижимости

Риски в сделках с недвижимостью. Часть 1

Риски в сделках с недвижимостью. Часть 2

Риски в сделках с недвижимостью. Часть 3

Оценка рисков в сделках с недвижимостью

НАЛОГОВЫЕ РИСКИ

Алгоритм оценки налоговых рисков сделки с недвижимостью включает в себя проверку возможности признания договора незаключенным; возможность признания договора недействительным; проверку контрагента; соответствие условий оплаты статье 40 НК РФ; оценку договора с точки зрения уплаты налога на прибыль (обоснованность расходов); оценку договора с точки зрения уплаты НДС; проверку на наличие иных налоговых рисков (в примере 1 налоговым риском была возможность признания совершаемых в ходе реализации проекта действий противодействием налоговому контролю). Остановимся на этих пунктах подробнее.

Риск признания договора незаключенным

Признание договора незаключенным может повлечь за собой не только гражданско-правовые, но и налоговые последствия. В соответствии со статьей 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Затраты, произведенные по договору, который не заключен, так же как и принятый к вычету НДС, необоснованны. Судебная практика подтверждает наличие у налоговиков права предъявлять в суд иски, оспаривающие такие договоры (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2007 и 14.06.2007 N КГ-А40/3361-07).

Риск признания сделки недействительной

Признание сделки недействительной также может иметь не только гражданско-правовые, но и налоговые последствия. Дело в том, что согласно пункту 11 статьи 7 Закона РФ от 21.03.1991 N 943-1 "О налоговых органах Российской Федерации" "налоговые органы вправе предъявлять в суд иски о признании сделок недействительными и взыскании в доход государства всего полученного по таким сделкам". То, что данный Закон не утратил силу и после принятия НК РФ, подтверждает Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2005 N 13885/04. Постановление Пленума ВАС от 10.04.2008 N 22 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 ГК РФ" разъясняет, как судам следует применять статьи 169 и 170 ГК РФ (где названы частные случаи недействительности сделки) при попытке налоговиков оспорить сделки организаций-налогоплательщиков. Рекомендации Пленума в целом таковы: налоговики могут взыскать все полученное сторонами по сделке в доход государства в редких случаях (например, контроль за сделками по реализации спиртосодержащей продукции, если она угрожает жизни и здоровью граждан). Статью 170 ГК РФ можно применять для того, чтобы доказать, что сделка была мнимой или фиктивной, если такая сделка была заключена для того, чтобы минимизировать налоги. Но в случае если налоговики, переквалифицировав сделку, предъявят иск в суд, они не вправе требовать взыскания всего полученного по сделке в доход государства, а могут лишь снять с налогоплательщика расходы, НДС, наложить штрафы и начислить пени.

 

Пример 6.
Конкретный пример такой сделки, которая может быть оспорена налоговиками со ссылкой на статью 170 НК РФ, - это продажа недвижимости по так называемым вексельным схемам на этапе строительства (когда вместо заключения договора долевого участия или договора соинвестирования заключается предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя).

 

Риски, связанные с контрагентом

Следующий шаг в оценке налоговых рисков - проверка контрагента, которая стала актуальной после издания Приказа ФНС России от 14.10.2008 N ММ-3-2/467@, что можно сделать, распечатав информацию о контрагенте с сайта ФНС России (сайт www.nalog.ru, страница http:// egrul.nalog.ru/ fns/ index.php/), а также запросив пакет документов, которые являются учредительными в широком значении этого слова (учредительный договор, устав, заверенные копии документов, подтверждающих полномочия руководителя и главного бухгалтера, и т.д.).

Риск несоответствия сделки статье 40 НК РФ

Согласно части 2 статьи 40 НК РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам только в четырех случаях:

  • между взаимозависимыми лицами;
  • по товарообменным (бартерным) операциям;
  • при совершении внешнеторговых сделок;
  • при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Пример 7.
В одной организации-застройщике для того, чтобы перекинуть денежные средства из одного юридического лица, входящего в группу компаний, в другое, земля якобы сдавалась в субаренду. В этом случае основанием для контроля со стороны налоговиков является взаимозависимость участников сделки. Если вы натолкнетесь на такую рискованную с точки зрения статьи 40 НК РФ сделку, необходимо либо минимизировать налоговые риски, связанные с ней, либо устанавливать рыночную цену сделки.

Проверка обоснованности расходов

Часто сделки, связанные с недвижимостью, довольно рискованны.

Пример 8.
Так, многие агентства недвижимости, помимо поиска самого клиента по агентскому договору, оказывают принципалу услуги по рекламе соответствующих объектов недвижимости, привлекая для этого третьих лиц. Однако для того чтобы принципал не знал, сколько денежных средств агент действительно потратил на рекламу, а сколько составила его маржа, в договоре пишется, что подтверждающие расходы документы принципалу не предоставляются. В данном случае заказчику стоит задуматься о том, что данный агентский договор рискован с неналоговой точки зрения.

Особое внимание в сделках с недвижимостью стоит обращать на долгосрочные договоры (генеральный подряд, подряд, субподряд, договор между застройщиком и заказчиком, если это разные лица), так как именно в договоре должен был прописан четкий механизм оплаты работы, предоставления подтверждающих документов и т.д.

НДС

Вопросы, связанные с НДС, возникают, как правило, относительно внешнеэкономических сделок.

Пример 9.
Допустим, что иностранному заказчику оказываются услуги в виде составления отчета о рынке недвижимости. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 148 НК РФ местом реализации в данном случае будет территория Российской Федерации (работы (услуги) связаны непосредственно с недвижимым имуществом (за исключением воздушных, морских судов и судов внутреннего плавания, а также космических объектов), находящимся на территории Российской Федерации). Однако из подпункта 4 пункта 1.1 данной статьи следует прямо противоположное: Россия не признается местом реализации работ (услуг), если покупатель услуг не осуществляет свою деятельность на территории Российской Федерации. Положение этого подпункта применяется при выполнении тех услуг, которые перечислены в подпункте 4 пункта 1 статьи 148 НК РФ, в частности при оказании консультационных услуг.

В таких спорных ситуациях можно посоветовать выбирать тот вариант, который грозит наименьшими проблемами с налоговиками, либо подбирать судебную практику, которая поможет вам в аргументации вашей позиции в дальнейшем.

Риски, связанные с Постановлением Пленума ВАС "Об оценке
арбитражными судами обоснованности получения
налогоплательщиком налоговой выгоды"

Суть данного Постановления состоит в том, что налоговые последствия должны наступать для организации исходя из фактического содержания сделки, а не из того, в какую форму они облечены.

Пример 10.
Не секрет, что в целях налоговой экономии сделку по продаже недвижимости зачастую оформляют как сделку по продаже долей организации. Налоговики же, опираясь на данное Постановление Пленума ВАС, стараются переквалифицировать такие сделки обратно. Однако бывают ситуации, когда организация не ставит своей целью получение необоснованной налоговой выгоды, и тем не менее оказывается, что в результате реализации проекта она будет получена.

ОЦЕНКА ИНЫХ РИСКОВ

Остальные риски связаны:

с деятельностью службы финмониторинга (согласно статье 6 Федерального закона "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" от 07.08.2001 N 115-ФЗ к операциям, подлежащим обязательному контролю финмониторинга, относятся сделки с недвижимым имуществом на сумму, превышающую 3 млн. руб., либо равную сумму в иностранной валюте, либо превышающую данную сумму);

с деятельностью Федеральной антимонопольной службы (особенно это касается рекламы в области недвижимости (согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральному закону от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, должна соответствовать ряду требований. В частности, не допускается реклама, связанная с привлечением денежных средств физических лиц для строительства жилья, за исключением рекламы, связанной с привлечением денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве, рекламы жилищных и жилищно-строительных кооперативов, рекламы, связанной с привлечением и использованием жилищными накопительными кооперативами денежных средств физических лиц на приобретение жилых помещений. Реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, должна содержать сведения о месте и способах получения проектной декларации. Кроме того, такая реклама не допускается до выдачи разрешения на строительство, опубликования в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектной декларации, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома. Но на практике очень часто строительство жилых зданий идет без разрешения на строительство, кроме того, так как денежные средства физических лиц привлекаются с помощью так называемой вексельной схемы (заключение купли-продажи векселя и предварительного договора), и данные нормы законов, естественно, не соблюдаются. Контроль за такой рекламой осуществляет ФАС. Меры ответственности за несоблюдение законодательства о рекламе прописаны в Федеральном законе от 13.03.2006 N 38-ФЗ)).

Кроме того, при анализе сделки необходимо посмотреть, есть ли иные уголовно-правовые и административные риски.

Источник - Журнал "Жилищное право" №1 2011г. (автор - Юлия Хачатурян, генеральный директор компании Nika, risk plan)

 
  • Новости

    Предварительные договоры объявили вне закона
    Администрации Петербурга наконец удалось доказать, что застройщики должны продавать жилье исключительно по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Арбитражный суд решил, что привлекать деньги дольщиков можно лишь на основании договоров, прошедших государственную регистрацию, то есть в соответствии с этим законом.…
  • Застройщики

    ЗАО Содружество
    Информация о застройщике Компания СОДРУЖЕСТВО - одна из лидирующих на строительном рынке Санкт-Петербурга, перешагнула в 2008 году 20-летний рубеж. Предприятие находится в постоянном развитии, в поиске новых идей и освоении современных технологий.Развивая собственное производство, осваивая выпуск конкурентоспособной продукции, компания стремится экспортировать за…
Недвижимость: новости, публикации