Задать вопрос
Посетить Блог

договор долевого участия

Образцы договоров, заключаемых с покупателями жилья.  Договор долевого участия...

Квартиры в Санкт-Петербурге

ДОГОВОР N ______

долевого участия в строительстве многоквартирного дома


г. Санкт-Петербург                                                                                                                                                               "___"__________ 200_ г.

________________, именуем__ в дальнейшем "Застройщик", в лице _______________, действующ___ на основании _______________, с одной стороны, и ____________, именуем__ в дальнейшем "Инвестор", в лице ________________, действующ__ на основании _______________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Инвестор в соответствии с настоящим Договором принимает на себя обязательство осуществлять частичное финансирование строительства многоквартирного дома, расположенногопо адресу: _______________________, а Застройщик обязуется собственными и привлеченными силами построить указанный дом в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию - передать обозначенную в настоящем Договоре квартиру, находящуюся в указанном доме, в собственность Инвестору. Квартира передается Инвестору без отделки.

1.2. Объем финансирования строительства Инвестором составляет ____________ рублей (___% от общего объема финансирования строительства всего дома), что соответствует стоимости строительства одной квартиры, находящейся в указанном жилом доме. Указанный в настоящем пункте объем финансирования включает в себя стоимость строительства квартиры, коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно -сметной и разрешительной документацией, а также вознаграждение Застройщика.

1.3. Объем финансирования, предусмотренный п. 1.2 Договора, может быть пересмотрен Застройщиком в одностороннем порядке в сторону увеличения не более чем на ___%. Пересмотр объема финансирования в сторону увеличения возможен только вследствие удорожания строительных материалов, расходов на необходимые природоохранные мероприятия, а также по другим объективным причинам, не зависящим от Застройщика. Застройщик обязан документально обосновать увеличение стоимости строительства.

1.4. Застройщик обязуется передать в собственность Инвестора квартиру N ___, ___ этаж, ___ подъезд, общей площадью _____ после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и завершения всех расчетов по настоящему Договору.

1.5. В соответствии с графиком работ Застройщик обязуется обеспечить сдачу в эксплуатацию многоквартирного дома не позднее "___"_______ 200_ г.

1.6. Застройка участка по адресу: ___________________ осуществляется на основании следующих документов: ______________________________________________________________;

1.7. В соответствии с действующими на территории ______________ нормативными актами Застройщик обязан зарегистрировать настоящий инвестиционный Договор в уполномоченных органах _________________.

2. ПОРЯДОК ФИНАНСИРОВАНИЯ

2.1. Инвестор вносит денежные средства на инвестирование строительства в объеме, предусмотренном п. 1.2 Договора, в следующем порядке: - ___% от суммы финансирования (________ рублей) перечисляются Инвестором на расчетный счет Застройщика в течение ________ дней после заключения настоящего Договора; - дальнейшее финансирование осуществляется в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N 1).

2.2. Плановые платежи, полученные Застройщиком, оформляются протоколом с приложением копий соответствующих финансовых документов.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Застройщик принимает на себя следующие обязательства:

3.1.1. За счет собственных средств, средств инвесторов и других привлеченных средств обеспечить возведение многоквартирного дома, находящегося по адресу: _______________________, в точном соответствии с проектно-сметной документацией и в установленные графиком строительства сроки.

3.1.2. Обеспечить сдачу многоквартирного дома, расположенного по адресу: __________________, и оформление соответствующей документации не позднее "__"________ 200_ г.

3.1.3. В течение _________ со дня подписания акта о сдаче в эксплуатацию устранить замечания и оформить документы, подтверждающие право собственности Инвестора на причитающуюся ему квартиру, в соответствии с действующим законодательством с последующей регистрацией сделки и права собственности Инвестора на соответствующую квартиру в государственных органах регистрации прав на недвижимое имущество. Примечание. Расходы по нотариальному оформлению квартиры в собственность, а также по государственной регистрации сделки и права собственности на квартиру несет Инвестор.

3.1.4. За отдельную плату, согласованную с Инвестором, организовать и обеспечить работу по внутренней отделке подлежащей передаче Инвестору квартиры на основании отдельного договора.

3.1.5. Представлять интересы Инвестора, вытекающие из настоящего Договора, перед подрядчиком (подрядчиками) и соответствующими государственными органами.

3.2. Инвестор принимает на себя следующие обязательства:

3.2.1. Вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства, указанные в п. 1.2, в соответствии с графиком платежей.

3.2.2. Нести затраты по содержанию и эксплуатации квартиры с момента приемки в эксплуатацию.

3.2.3. Использовать квартиру в соответствии с ее предназначением.

3.3. Предварительное согласие Инвестора перед оформлением ему в собственность указанного дома не требуется. Оформление производится в соответствии с правоустанавливающими документами и настоящим Договором на инвестирование в установленном правовыми актами порядке.

3.4. Стороны имеют право изменить, внести дополнения в условия Договора или расторгнуть настоящий Договор по соглашению или в судебном порядке.

3.5. Застройщик при заключении настоящего Договора представляет Инвестору проектную документацию, отражающую планировку квартиры, характер и качество внутренней отделки квартиры, планировку этажа и т.д.

3.6. Все изменения, предлагаемые Инвестором в части планировки квартиры, качества отделки, устанавливаемого оборудования, связанные с отступлением от проекта и влекущие за собой увеличение расходов, производятся за счет Инвестора и оформляются дополнительным соглашением.

3.7. Гарантийный срок, в течение которого Инвестор имеет право предъявить требование к качеству строительства, равен ___________ со дня сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик гарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков.

3.8. Стороны устанавливают, что указанная в п. 1.4 квартира, а также право на приобретение квартиры в собственность не могут служить предметом залога до момента возникновения у Инвестора права собственности.

3.9. Инвестор вправе в любое время с согласия Застройщика переуступить свои права и передать обязанности по настоящему Договору другому лицу. Застройщик обязан в течение _____ дней после получения от Инвестора извещения о замене лица в Договоре известить Инвестора о своем согласии на такую замену либо об отказе в даче такого согласия.

3.10. В целях проверки платежеспособности нового лица Застройщик вправе истребовать у Инвестора любые документы, подтверждающие платежеспособность нового инвестора.

3.11. При согласии Застройщика на уступку прав и перевод долга по Договору Застройщик обязан в течение ___ дней после получения соглашения о переуступке прав и переводе долга заключить с новым инвестором договор на долевое инвестирование строительства на условиях, предусмотренных настоящим Договором, либо на иных условиях, согласованных с новым инвестором.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2. В случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный настоящим Договором срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении Договора.

4.3. В случае нарушения сроков сдачи объекта Государственной комиссии, если просрочка составляет три и более месяцев, Инвестор имеет право отказаться от исполнения обязательств по настоящему Договору в одностороннем порядке, предварительно письменно уведомив об этом Застройщика за ____ дней. При наступлении обстоятельств, указанных в настоящем пункте, Застройщик возвращает Инвестору сумму инвестирования в размере произведенных фактических выплат с начислением ___% годовых за все время пользования денежными средствами Инвестора в течение ___ банковских дней с момента получения уведомления о расторжении Договора.

4.4. В случае просрочки выплат, предусмотренных п. 2.1 Договора, Застройщик вправе взыскать с Инвестора неустойку (пеню) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, предусмотренную п. 6 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

5. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ВЫПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

5.1. В целях обеспечения исполнения Застройщиком обязательств по строительству, сдаче в эксплуатацию многоквартирного дома и передаче Инвесторам жилых помещений в счет сделанных ими инвестиций Застройщик заключает договор поручительства с __________________ на общую стоимость строительства многоквартирного дома (копия договора поручительства прилагается).

6. НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА (ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА)

6.1. В период действий непреодолимой силы стороны могут быть освобождены частично или полностью от выполнения обязательств по настоящему Договору. Под непреодолимой силой понимаются обстоятельства, наступившие после заключения настоящего Договора вследствие неблагоприятных событий исключительного характера, которые стороны не могли предвидеть или избежать в момент заключения Договора. В частности, к обстоятельствам непреодолимой силы относятся: революции, войны, забастовки, стихийные бедствия, а также запретительные действия властей, не спровоцированные действиями участников Договора.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Стороны не вправе отказываться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по настоящему Договору, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом и настоящим Договором (в частности, п. 7.6 Договора).

7.2. Инвестор обязан немедленно известить Застройщика о возникновении финансовых затруднений и других обстоятельств, делающих невозможным выполнение Инвестором своих обязательств по финансированию строительства.

7.3. В случае возникновения обстоятельств, предусмотренных п. 7.2 настоящего Договора, Инвестор должен уступить свои права и передать обязанности по Договору иному лицу, обладающему необходимыми материальными возможностями для финансирования строительства. Уступка права осуществляется с письменного согласия Застройщика в порядке и сроки, установленные п.п. 3.8 - 3.9 настоящего Договора. Застройщик и другие инвесторы вправе предлагать Инвестору лиц, которым могут быть уступлены права и переданы обязанности по настоящему Договору.

7.4. Денежные средства, внесенные Инвестором до наступления обстоятельств, указанных в п.п. 7.2 и 7.3, возвращаются Инвестору в течение _____ дней после получения Застройщиком соответствующих сумм от лица, которому осуществлена переуступка права и перевод долга по Договору. По соглашению сторон суммы, уплаченные Инвестором, могут быть зачтены в счет исполнения обязательств новым инвестором.

7.5. В случае если Застройщик не даст своего согласия на уступку права и перевод долга предложенному Инвестором лицу, Застройщик будет обязан вернуть Инвестору полученные от него денежные средства в течение ____ месяцев с момента получения от Инвестора письменного извещения о предполагаемой уступке прав и представления документов, подтверждающих платежеспособность нового инвестора. Застройщик вправе не возвращать перечисленные Инвестором денежные средства в случае непредставления Инвестором достоверных документов, подтверждающих платежеспособность нового инвестора. В этом случае денежные средства возвращаются Инвестору в разумные сроки после подыскания Застройщиком нового инвестора.

7.6. В случае невыполнения Инвестором обязательств при возникновении обстоятельств, предусмотренных п.п. 7.2 и 7.3 Договора, в течение_______ месяцев Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств перед Инвестором и подыскать нового инвестора самостоятельно. Застройщик обязан возвратить Инвестору внесенные последним суммы в течение _____ дней после направления извещения об одностороннем отказе от исполнения обязательств. Застройщик вправе при этом удержать __% от внесенных Инвестором сумм в качестве штрафных санкций за неисполнение Инвестором своих обязательств.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

8.2. Все Приложения к Договору, согласованные обеими сторонами, являются его неотъемлемой частью.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и действует до момента оформления необходимых документов по передаче жилого дома в собственность Инвестора в соответствии с действующим законодательством РФ.

10. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Застройщик:_____________________________________________________________ ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________

Инвестор:_______________________________________________________________ ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН:

Застройщик: _________________

Инвестор: ___________________

Скачать договор

 

Строительные компании предлагают несколько схем покупки квартир:

  1. Заключение договора долевого участия.
  2. Заключение предварительного договора купли-продажи.
  3. Путем вступления в кооператив.
  4. Путем приобретения жилищных сертификатов (облигаций) по номиналу стоимости квадратного метра.
  5. Переуступка права требования (цессия).
  6. Ипотечное кредитование

 

В этой статье мы подробнее рассмотрим первые две схемы покупки строящейся недвижимости

 

1. В первом случае покупатель и продавец квартиры (застройщик) заключают договор долевого участия в строительстве и регистрируют его в соответствии с законом №214 "Об участии в долевом строительстве…"

Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:

  • Указание полных реквизитов фирмы (организационно-правовая форма, название, ИНН, ОГРН, адрес и т.д.), и каким документом определены полномочия лица, которое подписывает договор от имени фирмы;
  • строительный адрес, указаны документы, регламентирующие право на строительство дома (распоряжение органа исполнительной власти о проектировании и строительстве или протокол о признании победителем торгов за право строительства на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ);
  • подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;
  • размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени);
  • основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;
  • порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие договоры и с кем заключались, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщика);
  • механизм и условия расторжении договора;
  • порядок возврата внесенных дольщиком средств в случе расторжения договора;
  • порядок переуступки прав по договору другому лицу;
  • порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;
  • уточнение параметров квартиры после ее обмеров ПИБом и согласование конечной цены квартиры;
  • порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок (дефектов);
  • гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);
  • порядок и сроки оформления прав собственности в ГУ ФРС;
  • ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору.

 

 

2. Во втором случае заключается  предварительный договор купли-продажи квартиры


Причины отказа многих строителей (застройщиков, подрядчиков) заключать договоры в рамках закона № 214-ФЗ (об участи в долевом строительстве) просты:  невозможность брать на себя дополнительные обязательства, которые предусматривает закон, по отношению к участникам долевого строительства. 

Одним из наиболее часто используемых договоров, которые предлагают застройщики при продаже квартир в новостройках является договор предварительной купли продажи.  Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить предварительный договор.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором». 

Таким образом, главная особенность этого договора заключена в его названии – он предварительный. Это означает что, заключая этот договор, вы не покупаете недвижимость, а получаете право на заключение в будущем договора купли – продажи на условиях, которые были обозначены в предварительном договоре.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 "Об участии в долевом строительстве…", то есть ухода из-под действия этого закона.

Поскольку при заключении договора предварительной продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется в органах производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Чтобы обезопасить себя, как покупателя квартиры,  необходимо в предварительном договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика (продавца) на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Таким образом, существуют определенные моменты, которые делают предварительный договор купли-продажи недвижимости менее привлекательным для покупателя, по сравнению с договором участия в долевом строительстве.

 

Продажа квартир в Санкт-Петербурге

Продажа квартир в Санкт-Петербурге вторичный рынок

Квартиры в строящихся домах Петербург

Продажа таунхаусов Санкт-Петербург

Недвижимость: новости, публикации